近日，国家开发银行（下称“国开行”）“一刀切叫停棚改”事件引发市场躁动。6月27日，该事件进一步发酵。
有市场消息称，6月26日晚间，海通证券邀请国开行相关领导对国开行收回审批权限等棚改相关事宜解答市场疑问。
但6月27日，国家开发银行新闻办公室相关负责人对 财经记者表示，近日，有媒体称所谓“国开行相关领导”在海通证券电话会议中就棚改融资相关问题发表了言论。经核实，国家开发银行从未授权任何人员参加该电话会议并代表开发银行发表言论，有关言论不代表国家开发银行。
事件源于6月25日一则关于国开行“将棚户区改造（下称“棚改”）贷款审批权收回总行，一刀切暂停棚改”的传闻。
当时，国开行相关负责人立即回应称，今年以来，开发银行严格执行国家有关棚改政策，在国务院相关部委指导下， 地方 依法合规开展棚改融资工作。
尽管如此，次日市场依旧出现躁动，6月26日，多支地产股出现大幅下跌。
2013年国务院出台《关于加快棚户区改造的意见》，被认为是棚户区改造工程加速的标志。随后的2014年国开行专门成立金融事业部办理棚改相关贷款业务，央行则创设抵押补充贷款（PSL）这一货币政策工具为棚改提供长期低利率的资金支持。而就是在2014年这一年，PSL的问世，与MLF（中期借贷便利）、SLF（常备借贷便利）等定向调控工具一起，成为了央行创造性货币调节工具。
棚改总 额主要由三大政策性银行提供，其中以国开行为主。根据国开行年报，该行2016年全年发放棚改贷款9725亿元，2017年棚改贷款余额占比达25.83%，累计发放棚改贷款突破3万亿元。
而在传闻的海通证券电话会议中，所谓“国开行相关领导”就棚改融资相关问题时表示，棚户区改造出台的背景，本意是要解决去库存和民生问题，但在执行中走样，影响房地产的价格，直接房地产化了，就不是棚改了。
近两周，国开行才将审批权限收回，就该消息而言，总行层面也是把控的 严格，怕消息走漏之后，进而出现市场传闻走样的问题，引起市场的恐慌。就目前而言，情况没那么严重。
国开行表示，今年以来，开发银行严格执行国家有关棚改政策，在国务院相关部委指导下， 地方 依法合规开展棚改融资工作。目前各项工作正在有序开展。据介绍，截至5月末，国开行今年发放棚改贷款4369亿元，有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。
棚改贷款政策与地方棚改货币化推进密切相关，而后者又会影响三四线楼市走向，因此，上述传闻引发市场一阵波动，各方关注颇多。
助力去库存
作为三四线楼市去库存的主要手段之一，近年来地方棚改货币化的进展十分迅猛，而这与棚改贷款的支持密不可分。如果相关机构收紧棚改贷款，地方棚改货币化的推进必将放缓。
“整体市场对棚改政策 敏感，因为这是支撑 近几年楼市的关键因素， 是三四线城市，严重依赖棚改的货币化安置。”中原地产首席分析师称。
自2008年以来，我国就一直大力推进棚户区改造，不过在2015年以前以实物置换为主，2008年至2012年，我国改造各类棚户区1260万户，2013年改造320万户，2014年改造470万户以上。
华创证券房地产行业首席研究员袁豪表示，我国2005年开始就开始在辽宁实施棚户区改造，当时棚改资金都是地方 来出，另外有一部分社会资金去承担。以前基本上都是实物安置，拆一套还一套模式，对 来讲成本 高。
自2015年开始， 开始推动棚改货币化安置比例的提升。简单理解就是， 直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，而居民再到商品房市场上购置住房。
这种转变背后，正值国内房地产市场出现分化，一二线城市销售火爆，而三四线城市楼市库存压力却逐渐增大。棚改货币化安置比例的提升，客观上会帮助三四线城市楼市去库存。
我国2015年棚改货币化安置的比例为29.9%，2016年这一比例上升到了48.5%。官方数据称，2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。
截至目前，住建部尚未对外公布2017年棚改货币化安置比例，此前业界一般认为会超过50%，这将帮助消化楼市库存2.5亿~3亿平方米。
今年以来，一些地方公布的数据显示，在有效控制房地产增量的同时，棚改货币化等因素带动下楼市销售良好，一些房地产库存大的地区已经逐渐进入“库存合理区间”。
截至2017年底，吉林省已批准预售尚未销售的商品住房库存面积比2015年底减少1024.5万平方米, 库存下降28%，占3年化解全省商品住房库存940万平方米任务的109%，实现全省商品住房去库存3年任务2年完成的目标。
吉林省住建厅厅长孙众志曾表示，从实践来看，货币化安置是当前推进棚户区改造、消化存量房、促进房地产市场平稳健康发展 现实、 有力的措施办法。
据《辽宁日报》报道，2017年辽宁省棚改货币化安置比例高达97.5%，拉动630万平方米的商品房销售，促进了房地产市场的健康发展。
沈阳市房产局一位官员表示，2017年沈阳棚改货币化安置率达到100%，并连续多年高于、全省平均水平，2018年，沈阳将按照国家要求，因地制宜推进货币化安置，与房地产住宅消化周期相结合，合理控制货币化安置比例。
甘肃省住建部门发布数据显示，到2017年底，甘肃省商品住宅去化周期降至13.1个月，较上一年底缩短了3.8个月，库存总量进入合理区间。
中原地产首席分析师认为，从库存看，房地产市场已经基本告别库存积压时代，当下楼市库存当前房地产去库存任务初步完成,一、二、三、四线城市商品房库存去化已十分充分,很多城市去化周期均在12个月以下。
推出和退出
既然棚改货币化的推出与去库存密切相关，在地方楼市库存已经大幅降低的情况下，缩减棚改货币化的比例也就成为必然之举。
“三四线也开启库存短缺时代，当下除个别区域外，库存基本进入平稳时代。棚改政策， 是货币化安置政策，应该是到了调整并减少的时候了。”分析师称。
但这个调整并非是急刹车。在2015~2017年完成棚户区改造1800万套的基础上，2017年5月，国务院常务会议决定，2018年~2020年将改造各类棚户区1500万套，并要求在商品住房库存量大、市场房源充足的市县，进一步提高货币化安置比例。
这也意味着，即便年度总量调低了20%，但今后三年每年的棚改计划也仍然远高于过去十年来的平均量。
此前已经有地方 提出要不能盲目推进棚改货币化。
孙众志曾在一次内部会议上要求，“对于商品住房库存量小、市场房源不足的市县，货币化安置工作要结合实际安排，不能盲目地搞，造成房价过快上涨。”
对于今后三年的棚改货币化工作，华创证券曾预计，假设三年平均货币化安置比例为50%~60%，那么对应每年货币化安置套数250~300万套，按照每套85平方米估算，对应每年带动住宅需求2.1亿~2.6亿平方米。
但这种测算的前提，是棚改贷款政策的相对稳定。一旦政策发生方向上的较大变动，许多数据就需要重新调整。
华创证券认为，目前来看，棚改一刀切的可能性不大，未来更多是慢慢收紧，降低货币化安置比例，因此棚改货币化收紧对房地产 影响有限。
长三角棚改：地方经济轮动
杭州、温州、宁波、南京等主要城市这几年均由于棚改带出大量购房需求，市场回暖明显。中指院在年初一份研报里指出，徐州、温州、绍兴、连云港、盐城、扬州、淮安、安庆等地棚改力度加大。由于棚改和返乡置业，长三角是中国房地产开发商 拿地金额占比 的区域。
以温州为例，该市自2016年启动“大拆大整”专项行动，官方数据显示，2016年温州市区房屋征收货币化安置达到3423户，货币化安置比例从2015年2.6%提升到2016年23.98%。
为了推动拆迁力度，在货币化安置时，温州 给出了明显高于房屋市场价的现金补偿。位于温州 城区鹿城区 的旧房拆迁，居民所获补偿标准几乎等同于周边在售新房均价。
温州市当地一家房企相关人士对记者透露，棚改过程中， 更倾向于货币补偿，因为不需要拿出地块来建安置房，还可以把地块通过招拍挂的形式将其价值 化；从市民角度而言，如果选择实物安置，要四五年后才拿到房子，而 一次性给出现金安置，通常是以5年后同一地区的房价对旧房进行收购，拿着这笔巨款去买新房子，何乐而不为？
为了推动棚改，温州 此前还出台了一项指导政策：拆迁户如果一年内在市区范围内购买商品房或者有产权的安置房， 多还可获得10%的购房补助。尽管后来取消了这一政策，温州房地产库存仍然告急。
一名温州业内人士指出，因为这两年的大拆大整，温州此前一直阴跌的房地产市场终于回暖。
官方数据统计，此前温州市瓯海区的货币化安置调升至13%，而鹿城区的货币化安置比例目标是50%。
近两年来，地方 棚改资金，主要就是来自政策性银行贷款，即国开行和农发行的棚改专项贷款，央行PSL（抵押补充贷款）投放是此类专项贷款的重要来源，占80%左右。也有地方 发债，例如棚改专项债，但占少数。并且货币补偿占比有走高趋势，有分析师指出，有的城市货币化安置比例甚至高达60%。
从wind资讯统计可见，PSL历年总量呈现波浪型发展，2015年为6980.89亿元，2016年为9714.11亿元，2017年6350亿元，2018年又有上升趋势，1-5月已达到4371亿元。
棚改需求集中释放，而市场供应节奏跟不上。中原地产研究 统计数据显示，2014年7月末，商品房待售面积55230万平方米，今年5月末库存为连续46个月新低。从趋势上看，三四线库存在继续减少，在一二线进入补库存后，三四线也开启库存短缺时代。
杭州2017年共进行货币化棚户拆迁六万多户。这些千万级货币／户的购房需求涌入杭州楼市，对杭州房价和房租都产生了影响。2018年一季度，杭州土地出让金 ，达到923亿元。
一名业内人士指出，“杭州的棚改资金来自贷款，这就是地方隐性负债，这是要还的”。他指出，拆迁之后， 卖地的收入是要拿来偿还这笔开发贷款的。
数千亿的资金涌入，对杭州的房价带来强烈的刺激，但是等这批棚户的土地开发好入市之后，又带出新一波供应，此前的拆迁户需求基本消化完毕的情况下，新增供应会给未来的房价带来较大压力。
本轮三四线市场的持续火热是多方面综合作用的结果，棚改货币化安置只是在打破三四线市场“一潭死水”僵局的开始起到激活器的作用，并不是市场持续高热的核心动因。
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