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知名房企董事长:这两年房子质量太差,我总劝同事别买...

润物无声   2018-08-21 11:33

中原地产统计数据显示,前7个月土地流标共796宗,房企资金压力也是导致土地流拍的主要原因之一。

大家千万不要认为,房企资金链紧张了,和我们无关。购房者作为接盘侠、割的韭菜,一个最实际的、的影响就是,你可能买到质量非常差的房子!

房企高管:这两年房子质量太差

我总劝同事别买

8月2日,绿城房地产建设管理集团有限公司董事长、总经理李军在2018博鳌房地产论坛上表示:“我一直劝同事们这两年不要买房。很多同事想不明白,觉得会错过很多个可能增值的机会。但我想说的是,这两年买到的房子可能是最差的。”

李军认为,中国房地产开发模式一直存在弊病,差不多要进入一个死胡同,开发商进行快周转、控成本、降标准,房屋质量也越来越差,明后年可能会迎来中国房地产行业投诉和维权高峰期。

李军强调,因为利润结算有2到3年的滞后期,现在财务报表上的数据反映的是4到5年前的经营状况,那时是中国房地产的时候,再过2年财务报表会很难看。

“现在的调控措施对房企利润有不同程度地影响,比如,土地拍卖价格倒挂,很多拍到地王的开发商都是一肚子苦水。不开盘,现金流会断掉,开盘,则是亏损。这两年,我们看的都是热闹。”他说。

李军称,采用某一种商业模式,是企业的选择,不能说对与错,但是在房地产开发领域,有一些自然规律需要遵守,不要破坏规律。“谁也不要笑话谁,接下来估计谁都逃不掉。”

“我个人并不想说自己的同行,吐槽某企业又出了多少问题。接下来,大家都会出问题,包括万科、龙湖等都可能会进入一个很困难的时期。不是说企业或行业出问题了,而是我们的生存环境在恶化。”他说。

针对业内颇受争议的“高周转模式”,8月3日,在2018年博鳌房地产论坛上,厚土机构创始人林少洲表示,高周转模式,如果单从财务管理的角度来说,有它的合理性,能够提高资本,但不能以牺牲工期作为代价,一旦过分推崇高周转,过度追求规模和简单复制,把房子做成快消品,就会给行业带来信用危机,“施工工期自有客观规律,违背这一规律就会受到惩罚,需要业界反思,一旦出现问题后悔就来不及。”

中原地产上海分析师卢文曦也表示,一个项目的完成要符合客观自然规律,“如果一个15天的项目被要求7天就完成,那么肯定是有质量问题的,关键就在于怎样去提升工艺水准和管理能力。但目前来看,这两项提升到一定程度后,是有一定的瓶颈的,没有办法再去突破,开发商为了达到目的,就会采取一些非常规手段,这样势必会造成质量上的问题。”

购房者:房价涨了质量差了

开发商减配防不胜防

减配,似乎已经成为了楼市中非常普遍的做法。

近日,凤凰网房产针对“杭州楼市减配”这一话题进行了问卷调查。调查结果显示,80.29%的受访者及其身边的人,都曾遭遇过减配。

“前几年,杭州豪宅的精装价格也就四千多。现在,六千的精装也是这也没有那也没有。外立面,园林,公共部分之类的,就更不用说了。涂个真石漆的楼盘都敢说自己是豪宅了。”购房者T先生对这样的情况很是疑惑,“房子越来越贵,按理说,开发商应该赚得不少啊,怎么房子还越来越差?”

目前,开发商减配的手段主要有三种:换材料、换品牌、减功能。

一般情况下,开发商不会选择合同中明确规定的事项进行减配。因此,减配往往出现在购房者看不见的地方,可谓防不胜防。

“3000元/平米的精装修可能只值800元/平米。”有资深业内人士表示,“杭州市场上很多项目,精装包含的部分是越来越少了。这也没有,那也没有,样板间里贴满了‘非交付标准’。”

除此之外,公共部分更是减配的重灾区,大到园林景观,小到入户大厅,全部都可以进行减配。这些部分基本不会在合同和样板房中做体现,即使当时开发商有对外宣传或是口头承诺,一旦出现减配,购房者也很难维权。

此外,大部分开发商不会轻易在影响结构安全和消防安全的建筑主体上减配。不过,外立面上似乎仍然可以钻个空子。

以涂料为例,在合同或报批文件中,一般并不会明确涂料的具体种类。开发商在施工过程中能够选择真石漆、普通弹性涂料以及平涂等不同涂料,三者的单价差异也相当之大。

某代建项目负责人:“我可以确认的是绿城代建的安置房飞检成绩是远远高于商品房(绿城自己的商品房),安置房的建造过程中有公司制度把控,安置房有更充裕的时间成本和金钱成本,在材料的圈定上用“大牌子”是招投标文件确定的,并且在有效落实的。市场化的商品房,在金钱和时间成本上的极限压缩导致了各种问题。现实是很多商品房的建造已经违背了客观生产规律。譬如混凝土要7天才能达到80%的强度,方可进入下一步工序。”

开发商:一定会减配

不减配我就得亏钱!

购房者们痛诉房屋质量的同时,开发商也成了吃了黄连的哑巴,有苦却说不出。

很多人或许不知道,在如今的杭州,许多“摇号红盘”的背后,极有可能站着一位欲哭无泪的项目总。“算账根本就算不平,按照周边项目的预售证价格算,我每卖一个平米都要亏钱。”杭州城东某项目负责人说。

在实行严格限价政策的杭州,有不少成本较高项目的日子并不好过。据凤凰网房产了解,近年来房企拿地成本、建安成本、融资成本、营销成本纷纷上浮。

“拿地成本就不用说了,我有时候碰到公司投拓部的同事,都想掐死他们。杭州现在建安成本也很高,主城区定位中端以上的项目,建安成本基本就要往8000元/平米去靠了。”某品牌开发商项目负责人表示,“睡不好。想去一趟普陀,希望能给我批出高一点的备案价。”

因此,有不少开发商都坦言:减配是一定的!对不少房企来说,减配似乎已经不是为了追求利润,只是希望自己能够少亏一点钱。

当前摆在房地产行业面前的问题就是政府强硬的调控思路和房价遇调反涨的尴尬现实之间的矛盾。为此,各地政府采取了各式的因地制宜的调控手段,但其中的核心却一脉相承。

当前的房地产管控手段可粗略分为两类:一是限制交易类;二是货币政策类。在种,限制交易类中,主要可分为限购、限价、限售政策。

限价,这种政策简单粗暴。只需要控制房企申领预售证的备案价格,便可轻松控制房价不增长。通过此类近乎流氓的手段,锁定了房屋的销售价格。使得一大批16、17年高价格拿地的房企被套在山顶上

对于房企而言,拿地楼板价可能就要2万块,房屋销售价格又锁定在3万块。能解决不亏损的手段就是压缩建筑安装成本。这也就导致房企的关注点在于如何管控成本,而不是如何提供更好的产品。

在第二种货币政策类的调控手段中,政府则通过限制贷款,避免资金过度流向房地产行业。房企只能选择加快销售,加速回款的形式应对。这也不可避免的导致房企压缩工期,追求高周转的模式。这一举措也进一步导致房产建筑质量的下滑。

购房者:房子质量差就不买了?

有钱肯定会买

现在的房子质量是有多差?

“我是电焊工,以前赶工期,承重都不焊,点一下能交工挣到钱就好。实干太慢,有时会被工头骂!”

“模板没立好,钢筋沒扎,放上就开始打砼了。”

不说那些18线地产商,就连万科精装房的质量也被维权。今年以来,万科不断被曝出各种质量问题,从“地板门”“纸板门”“设计门”,以及各地持续发生的业主维权事件,再到“豪宅漏水门”等,万科正在遭遇一场严重的消费者信任危机。

上个月,超过50个楼盘业主聚集在成都房管局大厦门前进行维权,抗议房屋装修质量问题。比较特别的是,这些楼盘不是来自于同一家开发商,卷入维权事件的开发商包括中海、万科、华润等大地产商。

话说回来,开发商建议你别买房,因为质量有问题,就不买了吗?马云说未来房子便宜今天不要买你也不买了吗?任志强劝你拼命买房你就真的拼命买吗?

上个月南宁保利领秀前城因为学区的问题,业主维权闹得很僵,但是这并不妨碍人家楼盘继续开盘。门外业主拉横幅维权,售楼中心里面开盘依然热火朝天,买房的人丝毫不care,你维你的权,我买我的房。因为房价上涨太快,开发商愿意主动把钱退给你,不怕你闹事。

之前问过一个地产媒体大佬,“××开发商高周转建起来的房子,你会买吗?”他想都没想就说:“买啊,为什么不买,有钱肯定会买,买来投资的,又不是买来自己住。”默默心疼一下以后的接盘侠。

再说了,买的话,差点就差点,不买的话,过后根本买不起。那些维权的人,让他退房,他也不愿意。

我也知道是最差的,可是能怎么样呢?你告诉我解决方案啊!

购房者1:“收房那天,电梯就坏了……然后小区业主微信群里三天两头曝房子质量问题,售楼部那天天有人在吵架,业主维权甚至还上了电视台。这个小区的房价在当时是全市房价里数一数二的贵,没想到居然是这个样,看着真是心烦,准备等不动产权证一办下来,就把房子转手。”

购房者2:“卖了以前的房子买了这里,虽然一堆毛病,可是现在房价涨太快,根本买不起第二套。即使我这套卖了换一小区,谁知道下个小区房子质量好不好,干脆凑合着住吧!”

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