[摘要] 与小区业主谈判4年，物业费涨了0.03元/平方米；100%的收费率，实现收支平衡也有难度；有总公司支持的物业公司，每年需要几十万元到几百万元的亏空补贴；市场化的物业企业，为了生存只能偷工减料——
与小区业主谈判4年，物业费涨了0.03元/平方米；100%的收费率，实现收支平衡也有难度；
有总公司支持的物业公司，每年需要几十万元到几百万元的亏空补贴；市场化的物业企业，为了生存只能偷工减料——
□本报记者张莉贝
催了一年的物业费，平均收费率只有84%
每年的物业费收取，是各家物业公司老板最头疼的事情。始于年初的收费工作，往往要到年底才能结束。而且，全年的收费率极少能达到100%。
今年，台州经济开发区阳光物业管理有限公司总经理郭哲想了个法子，将员工两人一组，成立几个小组，定向收取物业费，并对收费率高的小组进行奖励。尽管如此，大半年过去了，该公司所管理的其中一个小区的收费率仍然只有50%。
“如果要实现收支平衡，按照成本测算，收费率必须要达到92%，但目前，全市平均收费率只有84%左右，有8%的差额。物业企业的生存，远比表面来得困难。”市物业协会会长侯孟足这样说。
“台州整个物业行业的现状，可以用‘在夹缝中生存’来形容。”方远集团物业服务有限公司总经理、市物业协会副会长黄赣浙说。
在台州的物业企业中，方远物业算是做得比较好的公司了。但该公司所管理的小区，也不能实现总收费率92%。“到目前为止，业主欠我们公司的物业费总额已经有200多万元。”黄赣浙说。
收费难，几乎成了台州整个物业行业的一个通病。
对此，台州万邦物业管理服务有限公司总经理朱小秋认为，物业收费难的原因有很多，其中很大一部分在于业主和物业公司之间因为误会，导致前者迟交或者拒交物业费。
他对目前比较突出的两个误会，即空置房交费和停车位，进行分析。
几年之前，对于空置房的物业费交纳，有规定可以只收取50%的费用。但后来，为了打击炒房，国家又重新规定，空置房物业费同样按照100%收取。但是，空置房的业主们仍然认为，自己没有居住，还要收取物业管理费，实在冤枉。“有些业主甚至反过来说：‘我没有住，电梯坏了，物业公司还应该赔偿我的损失’。”对于这样的回应，朱小秋很是无奈。
为了让空置房的业主交纳物业管理费，朱小秋甚至想出一个无奈的下下策——动员员工充当中介角色，义务帮空置房业主联系租户或者买家。“只有这样，才有可能让业主交纳拖欠的物业费。”
空置房收费难上加难，这一说法得到了其他物业公司的证实。郭哲说，阳光物业管理的其中一个小区，2009年交房，共700多户人家，目前的入住率才30%。“剩下的70%只能靠电话联系，催交物业费。”
而关于小区停车位一事，看似与收取物业费无关，却往往成为拒交物业费的导火线。
“业主经常抱怨，车子被堵在车库里，开不出来，埋怨物业没有管理好。可是，我们也有我们的难处。”朱小秋说，由于业主汽车拥有量远远超过小区停车位的预置量，必然会有一部分业主的车辆没有地方停放。
“以海湾浪琴为例，该小区地下车位有650个，地面划定的车位有76个，小区道路两旁临时停车位还有100个左右。但是，整个小区业主实际拥有量为1200多辆，车位缺口将近400个。我们也曾用各种方式，尝试让业主把车子停在小区外面，但是他们说‘我是这个小区的住户，为什么要停在小区外，万一被偷了，谁负责’？我们也没办法。”
于是，很多业主就想方设法，把私家车挤进了小区过道，造成堵塞。通行受影响的业主埋怨不已，就赌气说：“连停车都管理不好，物业费不交了。”
物业费收费难，最直接的影响是，小区每个月的费用支出，只能由物业公司先垫付。“物业成本包括人工工资、福利、办公费、卫生保洁费、公共设备维护费、公共区域正常运行费等，加起来每个月有几十万元，是一笔不小的数目，如果一直要垫付到年底，就需要几百万元的流动资金。压力很大。”朱小秋说。
而这样的局面，也让物业公司的老板们有了一种赌博的心态。“特别是年底，物业费能收回多少，能不能填补垫付的空白，明年怎么垫付，总会担心一番。”
即便收费率达到100%，物业公司也会亏空
黄赣浙在方远集团负责物业服务数十年，每一年，他给自己定的目标是不让公司亏空。但这十年来，这个目标很少能够实现，而且，亏空的数目不小。
对于今年的情况，黄赣浙说：“哪怕收费率达到100%，公司仍然会亏空。”原因在于，一方面，目前的物业收费标准低，物业管理费提高难度大，另一方面，物价上涨，用工、管理成本增加。
“比如景元花园，目前小区多层的收费标准仍然是0.55元/平方米，是2003年定的价格。当时，保安的工资是650元/月，保洁工的工资是500元/月，而今年，保安的工资包吃包住要2300元/月，保洁工的工资要1500元/月。景元花园光保安就有40个，每年工资支付110多元万，而按照目前的收费标准，100%的收费率，也不够支付保安工资，还有其他的费用支出呢？”黄赣浙说，“我们测算了一下，多层住户物业标准要提高到0.85元—0.9元/平方米，才能实现收支平衡。”
但是，要提高物业收费标准，不是件容易的事情。
“我们与小区签订物业服务合同，一般期限都有三五年。这期间，物业收费不得涨价，但是人工费、水电费都在涨。这块空缺，没有办法弥补。”万邦物业的朱小秋说。
黄赣浙曾尝试与物价部门协商，但得到的答案是，已经核定的价格，不能二次涨价。的办法，就是与业主委员会协商，或者争取到2/3小区业主通过。
“与业主谈判，更加难。”方远物业曾经与另一个管理小区——椒江东园小区进行收费标准提价谈判。这是椒江的一个老小区，原定收费标准每平方米0.2元多。双方谈了4年，最终的协商结果是，每平方米涨价3分钱。
“为了这个结果，我们中途花费了很多精力。但是，涨价后也无法实现收支平衡。”黄赣浙算了笔账，东园小区实行新的物业标准后，每年物管费总价才2万多元，而该小区配置了12个保安，每年保安工资就要36万元。“连支付零头都不够。”
物业标准提高难，但在物价上涨的大背景下，费用支出上涨，成为不争的事实。
单拿用工成本来说，根据市物业协会的统计，去年到今年，保安工资上涨20%—25%，已经从以前的1400元—1600元，上涨到现在的1800元—2000元；保洁工的工资也从以前的900元—1100元上涨到1300元—1500元。
“但这样的工资标准，仍然吸引不了员工。我们几乎常年都在招保安、保洁工。”朱小秋说。
亏钱企业达60%，没亏钱的企业依赖降低服务质量
市物业协会会长侯孟足介绍，目前，我市共有物业企业160多家，管理499个小区，从业7000余人。“从目前的物业企业整体情况看，属于房地产公司子公司的物业企业，比如方远、开元、伟星，亏损部分由总公司补贴，生存不难，而市场化的物业企业，生存基本很艰难。”
据行业内统计，台州的物业企业，有微利的不超过15%，亏钱的多达60%，剩下的均收支平衡。“微利和收支平衡的企业，基本上依赖降低服务质量。”
“物业企业的服务好坏完全靠成本投入，收费难是一个既定事实。既然不能‘开源’，企业只能‘节流’，赖以生存。”侯孟足说。
物业企业的“节流”方式有多种，最常见的两种是：
一是降低对工作人员的招聘要求，滥竽充数，比如“本来要求大专学历的，降低到初中学历，用的投入，将人数聘足，应付业主”。
二是干脆减少小区物业管理人员的配置。椒江某物业公司的老总坦言，因为收费难，在不影响正常运行的前提下，他们只能适当减少工作人员，以此降低成本支出。“比如保安巡逻队，每组本来应该有4个人，现在减少到2—3个人。”
这一做法，最常被用在规模小的小区。记者从台州经济开发区某小区了解到，该小区只有百来户人家，原先核定物业收费标准为0.35元/月，后经协商，今年核定物业收费标准为0.45元/月。但因为小区面积小，每年物业管理费总共才几万元。
“前年，小区还有两个保洁员，一个专门倒垃圾，一个专门扫地，还有另外的人维护绿化。但是今年，只有一个保洁员，把这三项工作包揽了。尽管这个保洁员工作也挺仔细的，但一个人干活，总比不过三个人。”该小区业主这样说。
采访手记
在采访中，记者不得不佩服一些物业公司的老总的勇气。在老百姓对物业行业抱怨颇多的情况下，敢于道出“适当减少工作人员”的现实。更重要的是，他们的言辞中，透露出渴望老百姓理解物业行业，渴望更好地发展物业行业。
作为行业内人士，他们的观点是：物业是一种服务行业，消费者必须先理解，才能再提需求。而在社会日益发展的今天，物业消费已经成为一种日常消费，是老百姓生活愈来愈不可或缺的组成部分。
“但这并非老百姓所理解的，物业只是一种服务。物业同时是一种商品。如果想好好享受这种商品，就必须要进行等价交换。”黄赣浙这样说。
而相比于其他物业发展比较先进的城市，这些物业公司的老总们更渴望，能够得到政府和管理部门的支持。“就拿浙江省物业做得的城市宁波来说，当地的物业企业在税收政策上有优惠。而且，如果对老小区进行管理，资金不足的部分，由政府按照市场价格分比例补贴。有了足够的钱，自然能把服务做到位。”黄赣浙说。
“事实上，物业是一个比较有前景的行业，我们企业内部要反思，寻找原因，化解业主的不理解，政府和管理部门也应当出台条例政策，支持这个行业的发展。毕竟，这是和老百姓生活息息相关的。”郭哲说。
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