[摘要] 保障房如何“房尽其住”？高科苑是为上海张江高科（600895）技园区配套的公共租赁房（单位租赁房），一共有21栋小高层，目前公开招租的房源出租率长年保持在95%左右。
保障房如何“房尽其住”？高科苑是为上海张江高科（600895）技园区配套的公共租赁房（单位租赁房），一共有21栋小高层，目前公开招租的房源出租率长年保持在95%左右。业内人士指出，公租房有着良好的前景，但需在选址、租金、户型、扶持政策等各方面真正满足市场需求，才能为市场充分接受。
建成于2006年的高科苑为何能一直保持高出租率？记者调查发现，原因主要有：其一，合理选址、配套，方便租户出行、生活。出行方便是租房客最看重的要素之一。高科苑离上海地铁二号线张江高科站步行15左右，还有4条公交线路通过小区。
小区配套的1万多平方米的商业设施招商进展顺利，其中40%的面积是一家经济型酒店；剩余面积中一大半为餐饮设施，已经陆续开业。为吸引商户，园区给予租金减免政策。
张江高科技园区开发股份有限公司副总经理顾学励介绍：“我们不想把租赁房做成简单为园区企业配套的居住区，而是要使其融入城市，成为城市社区的一部分。”
其二，合理设计户型、租金，满足租客需求。据介绍，目前高科苑的租金为每平方米每天1．5元左右，约为市场租金的9折。此外，张江园区许多制造和研发企业等都对员工有住房补贴，或直接由单位租赁后以较低价格给员工居住，合理的“租金分担机制”减轻了张江白领们的租房负担。
户型也较合理，主要有一室一厅（65平方米和63平方米）、两室无厅（65平方米）、两室一厅（78平方米）和三室一厅（94平方米）四种，其中一室一厅、两室无厅两种房型约占60%。
其三，政策扶持到位，降低居住成本。高科苑所在地块为工业用地，其使用的水、电、气均为工业价格。2010年9月，上海公布实施《本市发展公共租赁住房的实施意见》，提出对公租房项目的水、电、燃气等设施的建设和收费标准，按居住类房屋标准执行。高科苑租赁户生活成本得以明显降低。
其四，紧贴市场需求，“定制”服务内容。高科苑客户服务部的经理廖劲松说：“项目招租之前，我们会登门拜访企业，发问卷、调研，听取个人和单位的建议。”调查发现，张江园区35岁以下的人群中，70%是外来常住人口。这些人群，逢年过节许多人都会回老家，于是高科苑就专设了铁路、航空等票务窗口；目前，小区还在研究引进面向年轻员工的婚介所。
调查还发现，这些企业白领对网络依赖度很高，但电视却不是必需品。因此，每个房间都连通网线接口，但电视机没有配备，而是在小区专门成立家电中介，有需要的住户自行租用。
高科苑的案例具有借鉴意义。上海市住房保障和房屋管理局副巡视员李东认为，“夹心层”对交通便利性比就业不稳定的中低收入人群还敏感，同时对住宅品质、居住环境和居住稳定性也有一定要求。总的来说，公租房的目标人群最关注四个因素：地段（交通和生活）的便利性、住房的舒适性（含户型）、租金的经济性和租赁的稳定性。业内人士建议，应注意切实从“夹心层”的需求出发，提高公租房的适租性。
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