房贷新政、住房公积金新政、普通住宅新标准、央行降息等一连串利好楼市新政在最近短短两个月间被先后公布,随之而来的是从税收、到首付再到还贷环节,购房成本被一降再降。密集出台的新政所产生的叠加效应在短期内已显著提振购房者信心。10月以来,上海楼市商品住宅周成交量已经多次站在20万平方米上方。
两个月间购房成本一降再降
9月30日,房贷新政出台:拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行执行首套房贷款政策。对于贷款购买首套普通自住房家庭,贷款首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。这意味着政策受益范围内的部分购房者,其首付要求一下子从七成降为三成。
11月21日晚间,中国人民银行宣布:自2014年11月22日起,金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%。购房者的购房成本再度降低。在短短两个月时间里,出台了多项新政,在首付、税收、还贷等各个环节,部分购房者的购房成本一再被降低。尤其是央行降息,对购房者来说,减少的支出。研究中心研究员杨科伟指出,此次降息,对购房者来说,相当于原来利率9.4折,据测算,本次降息后商业贷款100万元、20年期限、以基准利率采用等额本息还款,每月可节约234元左右的利息支出。
短期将显著提振购房者信心
一连串新政的叠加效应,已对短期市场产生了巨大影响。佑威机构执行董事黄志坚表示,上周商品住宅成交量再度站在了25万平方米的上方,是个不错的成交量。预计在降息、银贷等多重利好的持续刺激下,上海楼市商品住宅的成交量有望站在25万平方米附近,从而使得后续月均成交量有望站在100万平方米的上方,楼市将反转趋热。需要注意的是,成交排行榜中的前10名连续数周的成交量总体并不大。成交量大而并不集中在榜单上,表明市场较前“普热”,成交均价的经常高企,表明中高端购房者在“积极”行动,而市场的趋热行情往往都是中高端市场先行发动。
某研究中心认为,央行降息短期内将会提振购房者信心,提升楼市成交量。而这应该只是开始,新一轮的降息周期将会开启。今年以来楼市迟迟走不出调整“紧箍咒”就是房贷(包括额度和利率),即便是6月份央行和银监会的喊话、9月央行调整限贷政策,也没能调动商业银行支持居民购房、真正落实优惠利率的积极性。此次降息,无疑有助于提升有实际需要的购房者支付能力,特别是对仍在观望的购房者的信心和预期会有莫大的提振,短期内前期积压的需求将会有集中释放,从而有助于市场交投量的回升,助推房地产行业走出调整低谷。
不过降息对楼市推动持续期不应过度奢望。CR IC研究中心指出,以往历史证明,利率调整对房地产成交的影响多为短期的,因为利率支出对真正的购房需求而言根本不是决定因素,无论是刚需还是投资客大都不会最终偿还20年或者30年贷款,理论上的利息支出并不会影响购房决定。
专家观点
政策效应叠加将改善供大于求现状
上海市社科院城市与房地产研究室副主任顾建发
9月我曾公开指出,如果下一阶段出现限贷调整,那么9月或许就是今年楼市的房价底部。事实证明的确如此。9月末以来,房贷新政、普通住宅新标准、央行降息等一系列重大利好效应叠加,将促使购房需求进一步释放。由于购房需求是弹性的,供应则由于土地限制是刚性的,因此下一阶段供大于求态势将会明显改善。
对于明年的楼市行情,我持乐观态度。业内曾有专家指出,根据发达国家的发展经验,当前楼市调整周期还没到,市场很难向上走。但是我认为,人口众多以及城镇化进程的现状决定了国外经验理论无法解释中国楼市发展周期。当前我国的常住人口城镇化率为53%,国际上一些发达国家的城镇化率已经超过70%。今后一个时期,中国的新型城镇化路径还将着重解决好现有“三个1亿人”问题。所以我认为,一线城市接下来房价将会稳步上升,二、三线城市中,除了一些人口流出量较大的城市以外,其他城市的房价将维持稳定。
降息成加快去库存的重要利器
中国 某研究院上海研究总监陈延彬
对于房地产业的影响来说,货币手段历来是刺激市场需求的最有效工具,此次降息将成为市场加快库存去化的重要利器。从930政策出台至今各地房贷落实情况可以看出,绝大多数商业银行在执行利率优惠时附有其他条件,新政中提及的0.7倍利率下限更是难以觅见。而存贷款利率包括公积金贷款利率全面下调,若各商业银行首套房贷继续执行基准利率,购房者将享受到相当于此前利率94折优惠,对潜在购房需求的刺激释放作用将更为直接。在今年末开发商加快以价换量去库存的背景下,楼市“暖冬”可期。但值得关注的是,邻近年末各地银行的贷款额度都面临趋紧态势,贷款审批周期亦会延长,加之各银行在具体政策的执行上更具灵活,因此降息对成交的刺激力度仍有待进一步观察。但正如央行负责人所说,调整基准利率重在发挥其引导作用,我们预期它对明年甚至未来更长时期内市场走势将发挥重要的作用。
刚需市场成交正被迅速提振
德佑地产研究部总监陆骑麟
近期,央行贷款新政、上海普通住宅标准放宽以及降息,主要是从贷款和税收方面促进楼市,特别是刚需市场的成交。从近期的成交情况来看,这些政策的作用是较为显著的。如10月全市一手商品住宅成交量达到了109.1万平方米的年内点,这与930房贷新政的刺激有着较大关系。而在11月上海普通住宅标准放宽和降息接踵而至后,11月初略有颓势的楼市也迅速得到了提振。
近期一系列政策调整,对于楼市不论从实际层面还是心理层面都有较大的影响,客户入市的积极性大为增强,一方面是由于政策给予他们税费和贷款方面的便利,另一方面,也是对房东及开发商的心理变化有所忌惮。目前局部区域符合新的普通住宅标准的二手房已经出现了跳价的情况。总体而言,近期接连出现的政策变化将使得年末楼市处于高位水平。截止23日,11月全市一手商品住宅成交量已达72.0万平方米,较10月同期上涨5.8%,有望冲击百万平方米大关。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
