[摘要] 物流地产属于仓储用地，但是在实际操作过程中，工业用地和仓储用地的界限比较模糊，随着产业融合程度的加深，部分企业因为自身功能需求，自建厂房不用于生产制造，而用于仓储物流，虽然目前来讲这种方式是可操作的，但是土地性质的模糊可能会在将来给企业带来麻烦。
仓储物业租金上涨的背后，是国内外金融资本正在大规模流入这一领域，推动了仓储用地需求在短期内快速上升。
一年一度的“双11”电商大战刚刚过去，人们却由此关注到了背后的物流地产租金和售价的快速上升。有分析认为，受电商快速发展等因素影响，最近5年间上海仓储用地的投资价值已经超过了住宅、商铺和写字楼，成为最赚钱的不动产投资资产。根据戴德梁行的统计，过去5年，上海优质仓储物业平均租金已连续18个季度上涨。
实际上，物流仓储物业租金上涨的背后，是国内外金融资本正在大规模流入这一领域，推动了仓储用地需求在短期内快速上升。作为长江经济带的“龙头”和黄金水道的出海口，上海成了众多电商企业的必争之地，物流地产价格正在不断上涨。在未来的三到五年时间内，上海仓储物业的开发有望迎来“黄金时代”。
仓储用地需求旺盛
如今，物流地产开发成为炙手可热的产业。黑石、凯雷、平安等金融大鳄对用于仓储、物流功能的开发项目和土地虎视眈眈，开始对物流地产加大投入。
戴德梁行董事、中国区工业和物流地产部主管苏智渊表示，物流地产的开发主体有三类。类是专业性开发商；第二类往往是从房产行业上下游转换而来，如物流企业转型或者商业地产开发商扩大业务范围；第三类是纯粹的政府行为。而上海正是这三类物流地产开发主体的必争之地，金融资本在物流地产领域的全面布局，将助推上海仓储用地价格上涨。
由于上海城市外扩难度大，土地资源非常紧俏，市面上出现了部分企业囤积土地等待现象。目前上海仓储用地主要集中在各大工业开发区，一手土地出让数量在过去几年中不断下降。随着中国的物流地产更加市场化，越来越多的第三方开发商进行市场化运作，市场供需都呈现出蓬勃向上的发展态势，地价或将持续上涨。据了解，当前上海仓储用地的需求主要来自两类企业，一类以拥有高附加值或者对土地价格不敏感的制造企业为主；第二类是物流地产投资商，这类地产商目前对仓储用地的需求非常旺盛。
知名房地产专家蔡为民认为，目前外环内的物流仓储用地凭借其优越的区位条件，拥有很大的空间，但是由于土地变性要求弥补的差价较高，因此很多企业将自有资产用于仓储和办公出租，未来这部分企业囤积的土地或将。
自贸区关注
另外，上海仓储用地需求迅速上升，也与国务院出台长江经济带规划后，上海国际航运中心的地位进一步提升有关。
今年九月，《国务院关于依托黄金水道推动长江经济带发展的指导意见》（以下简称《意见》）和《长江经济带综合立体交通走廊规划（2014-2020年）》（以下简称《规划》）两份文件正式对外公布。《意见》提到，要充分发挥上海国际大都市的龙头作用，加快国际金融、航运、贸易中心建设。随着上海加快建设物流航运中心，物流基础设施建设整体升级，这也使得今年上海物流地产市场进一步升温。
根据《规划》，预计到2020年，长江经济带货运量将达到270亿吨。据统计，2013年上海全年货运量为9.15亿吨，其中上海港货物吞吐量完成7.76 亿吨，如果按照年增长率6%测算的话，到2020年，上海货运总量将达到13.76亿吨，上海港货物吞吐量将达到11.66亿吨。
蔡为民表示，随着长江经济带综合立体交通走廊规划的出炉，未来三到五年内物流地产仍将受到热捧，其中自贸区内仓储用地价值的提升最值得关注。目前，自贸区内80%的土地为工业用地，而作为上海自贸区的地产大亨，土地储备丰富，如果这些土地被用于仓储物流设备，地块的潜在价值巨大。
外高桥2013年年报披露，公司在自贸区已建物业325万平方米，在建物业建筑面积140万平方米，未建物业建筑面积384万平方米，同时其母公司外高桥集团还拥有外高桥保税区500多万平方米土地储备，子公司重点发展第三方物流和危险品物流，在保税区内已经拥有5.2万平方米的专业仓库、1.5万平方米的露天堆场。
与自贸区发展类似的黄金地区还有临港地区。临港物流产业发展蒸蒸日上，不少上市公司囤积的土地资产价值存在被低估的可能性。
资本逐利或存风险
其实，不仅仅是上海，各地的物流地产都处在蓬勃发展期。近年来，随着京津“半经济圈”的步伐不断加快，地处京津间的武清区就吸引了大型电商企业物流基地“安家落户”。早在2012年，总投资30亿元的阿里巴巴、总投资4亿元的当当网、总投资20亿元的亚马逊等重点项目就已开建。
业内人士分析，目前来看物流成本占到电商毛利的3%~5%，如果区域性物流基地建成后，可以将综合物流成本压缩至2%~4%。北去北京市区30公里，距首都国际机场65公里，南去天津市区60公里，距离天津国际机场75公里，距离天津新港105公里，正是如此便捷的商业“要塞”吸引了大型电商企业纷纷落户武清。
不过，和住宅市场不同的是，物流地产领域已有大批外资大鳄提前布局。比如分析人士指出，上海仓储用地市场三到五年内呈现向好态势，但随着大量资本进入，可能会导致市场过热，从而积蓄一定的风险。
由于市场行情和宏观经济运行情况的变化，仓储用地价格的也存在变化周期，上一波行情是2000年到2008年，金融危机之后一两年后走出低谷，而此波行情估计还有三到五年的发展趋势，之后增速将会逐步放缓。
此外，从严格意义上来讲，物流地产属于仓储用地，但是在实际操作过程中，工业用地和仓储用地的界限比较模糊，随着产业融合程度的加深，部分企业因为自身功能需求，自建厂房不用于生产制造，而用于仓储物流，虽然目前来讲这种方式是可操作的，但是土地性质的模糊可能会在将来给企业带来麻烦。
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