[摘要] 随着3月30日新政落地，各大开发商吃准了购房者怕涨价的心理，借机打起了价格战。
据媒体报道，“3·30新政”推出以后，因为开发商加快推盘节奏，深圳（楼盘）楼市“涨”声一片。仅在4月11日、12日两天，深圳至少有四个楼盘开盘或加推新房源。但由于深圳楼市历来“僧多粥少”，新盘推出往往被一抢而光，新政让这种情况变得更激烈。另据报道，在上海（楼盘）市龙华地区，某楼盘加推房源的均价比去年12月首次推出时高出5000元/平方米，即便如此，房源依然被一抢而光……随着3月30日新政落地，各大开发商吃准了购房者怕涨价的心理，借机打起了价格战。
为了稳定住房消费，缓和宏观经济下行压力，三月份中央有关部委集中出台政策“组合拳”，鼓励刚性和改善性住房需求入市，推进住宅库存消化，有效激活市场交易情绪。楼市新政不仅使需求端得到了释放，在房地产市场总体库存量大的情况下，也活跃了住房交易，促进了房地产以及整体经济健康的发展。但由于房地产市场已从总体偏紧进入到阶段性的总体偏松，部分区域的过剩状态，新政仍难改变楼市供需基本格局。因此，需要关注的是，部分地区市场“涨价”预期飙升，但开发商捂盘现象将会影响到房地产市场的正常交易。
据中指研究院发布的百城价格指数，2015年三月份，有43个城市新建住宅价格环比上涨，较上月增加4个，价格环比下跌的城市数量较上月减少6个。在新政出台后，出现了“坐地起价”、“限时购买不涨价”营销噱头及部分房地产开发商计划提价的情况，反映出住宅市场涨价意愿有所提升，可能会进一步抬高住宅估值水平，影响刚性和改善性住房需求释放。
2013年四季度以来，我国楼市自发调整，与住房需求端收入中枢下移密不可分。目前，市场刚性需求主要集中在中低收入人群，而改善性住房需求购买能力也非常有限，对价格高度敏感。去年部分城市取消限购政策、放松贷款条件、扩大公积金贷款额度等，并未有效激活市场成交量。2014年，住宅销售面积同比下降9.1%；房地产开发企业到位资金中个人按揭贷款同比下降2.6%；定金及预收款与个人按揭贷款之比为2.21∶1，同比下降0.25，表明定金及预收款规模下降更为明显，反映出住宅需求收入中枢下移趋势。尽管个人住房贷款利率下降，首付款负担减轻，但贷款是以到期偿还本息为前提，短期购买成本需要长期分摊。若未来本息偿还负担过重，可能会引发中国式的“次贷风险”。
因此，房地产开发企业应积极营造稳定的市场环境，适应政策组合拳出台后的良好局面，稳定住宅价格，调整营销策略，加快住宅去库存进程，才能大程度实现政策调整预期成效。刚刚开启的政策暖风或许仅仅是个开始，楼市新政能否力挽狂澜？楼市行情会发生怎样的变化？开发商或二手房东会借机涨价吗？政策是否会引发一波换房大潮？对于这些问题，业内专家给出的分析是，政策执行过程与市场供求关系动态变化将会形成反馈环，并相互作用。在这个过程中，外部经济金融形势演变、投资热点转移、市场预期变化，以及其他宏观政策出台等等，都会对这一反馈环施加重要影响，终可能会扭曲政策出台时预期的未来住宅供求关系演化轨迹。
若扭曲程度过于严重，又可能会增加新的市场运行风险，引发房地产市场剧烈波动和房价大幅的变化。为此，需把握城镇居民住宅实际状况，更加注重政策实施过程中的预调与微调，提高政策调节的针对性和前瞻性，避免政策效果与市场供求出现共振关系。与此同时，还需要尽快制定出台配套政策措施。比如加大住房保障货币化工作，需要财政资金来支撑。住房供过于求矛盾较为突出的三线、四线城市，地方财政状况通常也不会太乐观，因此还需要统筹安排。受宏观经济增长放缓影响，财政收入增长前景并不乐观。类似土地出让收入与优化住宅用地结构如何实现动态平衡的考虑，还需要纳入政策实施总体框架。
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