[摘要] 根据亚豪机构统计数据显示，截至4月25日，期房住宅存量为40797套，现房住宅存量41012套，这也是近一年来现房存量首次超过期房，因此在北京市场存在多年的预售制，将逐渐因市场原因而消失。
预售制易引发纠纷
中国的预售制度是由1994年出台的《城市房地产管理法》建立起来。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。近年来，由于预售制度引发的延期交房、房屋质量纠纷、房产证办理纠纷较多的情况屡见不鲜，因此取消预售的呼声一直较高。而从北京市场来看，随着2013年预售新规的颁布，高端大户型产品多被迫推迟至现房开盘，而基于地价及其他种种因素，未来北京纯商市场将逐步过渡为中高端产品为主，因此现房入市比重将不断增大，现房存量也将不断增多，在此过程中，预售制度也将兵不血刃地在市场化过程中逐渐消弭。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，在住宅预售制度之下出现现房存量超过期房存量的原因主要在于三个方面。
一是房地产长期限购之下项目滞销所致。二是高端项目增多导致现房预售项目占比加重。三是由于预售新规的政策导向所致。2013年北京住建委曾发布预售新规，提高套均面积大于140平方米的大户型住宅项目预售门槛。其中7层及以下的，需要主体结构封顶才能办理预售许可、对外销售；8层及以上的，要完成至少规划中一半的层数，并且不低于7层才能申请预售。而在此之前的领取预售许可证的条件为，“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”。新规之后一些低密度大户型项目封顶后才能取得期房预售许可时，已距离完成竣工验收后的现房状态不远，因此部分项目也会直接选择现房入市。
房企资金链受考验
从影响来看，任启鑫认为，无论是滞销导致的“期转现”，还是政策引发的直接以现房入市，对于房企的资金链都将产生较大影响。按照以前“施工达到正负零”的预售标准，房企只需先期投资25%即可开始预售回笼资金，而如果要封顶甚至现房之后才能销售，那么建设投资需达到60%甚至70%以上，这对习惯了“小马拉大车”的房地产企业无疑是一个考验。
但是从另一方面来看，现房产品由于“即买即住”的特性，一般售价多高于同类期房产品，因此现房产品占比的增多也将推升整体市场的均价水平。另外在加上高地价推升的高端项目不断增多，因此导致未来北京住宅市场价格水平上涨趋势已成定局。
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