[摘要] 9月8日，浙江省德清县作为国务院授权的改革试点县，首次以公开招拍挂的方式，成功出让一块面积为20亩的村级集体经营性建设用地，售价高达每亩57.5万元。
9月8日，浙江省德清县作为国务院授权的改革试点县，首次以公开招拍挂的方式，成功出让一块面积为20亩的村级集体经营性建设用地，售价高达每亩57.5万元。
这是浙江省的首例农地入市，距离十八届三中全会提出“建立城乡统一的建设用地市场，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”已将近两年。农村集体经营性建设用地，指的是具有生产经营性质的农村建设用地，如过去的乡镇或村办企业用地，依照现行法律规定其使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，这无异于将土地绑死；而与国有土地同等入市、同权同价，则意味着农村集体经营性建设用地不仅可以拍卖出让，还可租赁抵押。
不过，土地与国有土地同权同价，未必意味着所有者亦与国有土地拥有者一般同权。德清方面规定农村集体经营性建设用地以出让方式入市的，其作为集体积累，统一列入集体公积公益金进行管理，并可作为村股份经济合作社(或村经济合作社)经营性资产，追加量化成员股权。确需动用这笔资金，用于村级公益事业支出，还得经乡镇政府审核同意，且支出总额不得超过出让的50%。在以往的征地纠纷中，村民一直处于极端弱势位置，以德清此条规定来看，村民作为集体所有者其话语权有所提升，但依然无法自主决定分配。
当然，这不是农地入市本身的问题，农地入市一直被视为具有突破性意义的土地改革举措，对于保障村民利益与推动城镇化十分重要，需要注意的恰恰是不能让实践中的细节影响其入市流转的初衷。
实际上，德清并不是个吃螃蟹的地区，农地入市的破冰之地是深圳。而今，深圳的案例产生了很多值得后来者思考与警惕的状况。2013年12月20日，深圳宝安凤凰社区的首宗农地入市拍卖后，证件一直没办下来，其后一年也再无成功案例，皆因深圳在2014年8月推出的土改方案，仍然延续“惟有国有化才能市场化”的旧思路，补地价才能用于安居型商品房建设，而且进一步扩大政府压缩村集体，市国土基金和村集体的分成比例从五五开变成六四开，如果想享有持续则更要从7：3加20%物业变成9：1加10%物业。这样一来，等于让村民用这块地的绝大部分换取流通权，而政府则获得了大部分。分配的不合理极大影响了村集体意愿，导致深圳农地入市进入僵局。
目前中国的二元土地制度已经带来了很多问题，不管如何规避，不会有比为农地确权、自由流转效果更好的方式。而无论是德清土改让上级政府决定村集体土地命运的规定，或是深圳土改让集体土地国有化才能市场化的逻辑，都是变相损害土地共同所有者权益、阻碍土地自由流转的旧思路。农村集体建设用地除了农村集体经营性用地之外，更大一部分是宅基地，放开农村集体经营性用地只是新一轮土地改革的步，按照此前决策层公布的政策设想，往后还会放开宅基地入市并终实现农地自由流转。2013年的“一号文件”提出，用五年时间基本完成农村土地承包经营权确权、登记、颁证工作，就是在为土地自由流转奠定基础。眼下两年即将过去，如果试点依然陷在旧思路中，一开始就因为分配问题而导致土改停滞不前，将极大地影响新一轮土地改革进程。
了解更多台州楼市动态请关注台州房天下微信公众号：soufuntz
交流买房心得 了解更多买房内幕 台州购房俱乐部：413733588
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
