[摘要] 中指研究院3月8日发布《2016年两会政府工作报告解读》，3月3日-3月5日，全国政协第十二届全国委员会第四次会议和第十二届全国人民代表大会第四次会议相继召开，审议“十三五”规划纲要、推进结构性改革开放政策是本次两会焦点。
房天下产业网讯：中指研究院[微博]3月8日发布《2016年两会政府工作报告解读》，3月3日-3月5日，政协第十二届委员会第四次会议和第十二届人民代表大会第四次会议相继召开，审议“十三五”规划纲要、推进结构性改革开放政策是本次两会焦点。3月5日上午国务院总理李克强作政府工作报告。我们针对政府工作报告中与房地产相关的若干关键点进行梳理。
3月3日-3月5日，政协第十二届委员会第四次会议和第十二届人民代表大会第四次会议相继召开，审议“十三五”规划纲要、推进结构性改革开放政策是本次两会焦点。3月5日上午国务院总理李克强作政府工作报告。我们针对政府工作报告中与房地产相关的若干关键点进行梳理，分析在“十三五”规划开局之年，高库存背景下政策走向对未来房地产市场的影响。
经济社会发展目标
今年发展的主要预期目标是：国内生产总值增长6.5%—7%，居民消费价格涨幅3%左右，城镇新增就业1000万人以上，城镇登记失业率4.5%以内，进出口回稳向好，国际收支基本平衡，居民收入增长和经济增长基本同步。单位国内生产总值能耗下降3.4%以上，主要污染物排放继续减少。
·中指点评：经济发展更重结构性改革
2016年是全面建成小康社会决胜阶段的开局之年，也是推进结构性改革的攻坚之年，社会经济发展更强调结构性改革。今年我国发展挑战更加严峻，经济增速换挡、结构调整阵痛、新旧动能转换相互交织，经济下行压力加大。中央提出要实行宏观政策要稳、产业政策要准、微观政策要活、改革政策要实、社会政策要托底的总体思路，保持经济运行在合理区间，不再把GDP作为衡量经济发展的指标，而是强调在适度扩大总需求的同时，突出抓好供给侧结构性改革，通过调结构、强改革实现长期发展。经济增长预期目标6.5%－7%，在考虑推进结构性改革需要的，保障充分就业，也有利于稳定和引导市场预期。
宏观政策方面将既要立足当前又要眼光长远。报告提到我们的宏观调控仍有创新手段和政策储备，除继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策外，创新宏观调控方式，加强区间调控、定向调控、相机调控也将是未来调控的重要方向。未来财政政策和货币政策均有可能更宽松灵活，以针对性应对经济调整和变化，特别将采取结构性改革尤其是供给侧结构性改革举措，为经济发展营造良好环境。
完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。
·中指点评：政策更完善，地方更自主
与上年工作报告相比，今年对于房地产提出完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，住房刚性需求和改善性需求，2016年住房市场还将根据实际情况，有进一步鼓励刚性和改善性需求的税收、信贷等相关政策出台。我们认为，政策或将从供需两端多元去化房地产库存。
需求端继续推动首套及改善性需求释放，鼓励农民工等新市民购房。通过信贷政策调整、税费减免刺激首套及二套房需求，特别是鼓励改善性需求释放仍是需求端去库存政策的主力。部分后续需求乏力的城市积极出台政策，将需求拓展到农民工等新市及进城农民。未来针对农民工购房的定向支持政策或将成为各级政府去库存政策着力点。供应端将继续打通存量房与保障房及租赁市场渠道，大力推进棚改货币化安置和公租房货币化，完善租赁市场，支持商品房库存向租赁房及公租房供应转化。推动房地产功能转型也是供应端去库存的重要措施。除控制土地供应规模及结构，调整土地用途、规划条件外，也将积极推进现有商品房库存与文化体育、健康养老、教育医疗、众创空间、停车场等业态融合发展。
因城施策仍是基调，一线城市或将差异化施策。中央给予地方更强的自主性，地方政策也将根据实际差异化。一线城市当前市场火爆，部分区域遍及房价出现快速上涨，未来一线城市政策或将与整体局面形成差异化，更注重分类指导，严控投资投机。而同样未来地方去库存政策也将更符合自身实际需求，如河北去库存同时严控环京周边县市楼市，广西、河南更注重鼓励农民工进城购房，南京在注重商办去化的同时加大住房土地供应等。类似广东、重庆将去库存目标量化到每年每市每种方式，也或将被更多省市效仿。
加快农业转移人口市民化。深化户籍制度改革，放宽城镇落户条件，建立健全“人地钱”挂钩政策。扩大新型城镇化综合试点范围。居住证具有很高的含金量，要加快覆盖未落户的城镇常住人口，使他们依法享有居住地义务教育、就业、医疗等基本公共服务。……发展中西部地区中小城市和小城镇，容纳更多的农民工就近就业创业，让他们挣钱顾家两不误。
·中指点评：提高户籍城镇化率，促进农业转移人口市民化，助力新市民住房消费
提高户籍人口城镇化率。户籍制度改革推进是近年的关注重点，也是新型城镇化的重点。政府工作报告强调加快农业转移人口市民化。要提高户籍人口城镇化率，就要有效的建立统一的城乡户口登记制度，稳妥推进在城市稳定就业和生活的常住人口落户工作。在落户方面，去年出台的《居住证暂行条例》强调要全面放开中小城市的落户政策，不断增加城镇人口将更好的促进有经济实力的新市民购房需求的释放；而对于大城市来说，有效落实积分落户制度，切实提高户籍人口城镇化率，优化人口空间分布。
保障居住证含金量。以实施居住证制度为抓手推动城镇常住人口基本公共服务均等化，努力实现基本公共服务常住人口全覆盖，使他们依法享有居住地义务教育、就业、医疗等基本公共服务。这将进一步保障农民工等新市民享受质性城镇化福利，增强农民工等新市民在城市的归属感。长期来看，居住证制度在保障外来人口权益，强化人口集聚效应的同时，也为当地房地产业发展创造良好的外部环境。
保障房货币化
推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。今年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例。……把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。
政府工作报告将今年的棚改目标由去年的580万套提升到600万套，同时强调提高棚改货币化安置比例。各地区按照原则上不低于50%的比例确定棚改货币化安置目标，目前棚改货币化安置仍有较大空间，不仅为市场带来大量的需求，对去库存的重要作用也将不断凸显。去库存成为今年房地产的重头戏。
同时，政府工作报告再提把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围，农民工等新市民将同享公租房保障。公租房范围的扩大和对房源供应量需求的增加，也将进一步推动公租房货币化比例扩大，能够更好发挥社会保障的同时，将有效推动商品房源去化。未来更多的房源或将进入公租房领域，逐步做到使非户籍人口实现“居者有其屋”。
积极的财政政策要加大力度。适度扩大财政赤字，主要用于减税降费，进一步减轻企业负担。……全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。
·中指点评：房地产营改增确定落地时间
减税降费，进一步减轻企业负担是今年中央财政政策的总体基调。此前总理就指出营改增作为深化财税体制改革的重头戏，今年要全面推开。政府工作报告明确提出，5月1日房地产营改增正式实施，同时表示，要确保所有行业税负只减不增。未来房地产业“营改增”的全面落实将对我国纳税结构产生影响，为确保房地产企业减税，我们认为未来房地产业营业增在税率、计税方式上或给予企业更多的让利，降低房企税收负担，同时也将缓解融资成本和资金压力，进而提高房地产等行业的竞争能力。
货币政策
稳健的货币政策要灵活适度。今年广义货币M2预期增长13%左右，社会融资规模余额增长13%左右。要统筹运用公开市场操作、利率、准备金率、再贷款等各类货币政策工具，保持流动性合理充裕，疏通传导机制，降低融资成本，加强对实体经济特别是小微企业、“三农”等支持。
·中指点评：金融环境继续宽松灵活
中央提出，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，稳健的货币政策要灵活适度。“稳健”货币政策主调，同时要灵活适度，积极应对经济变化，继续有货币政策放松的可能性较大。此外，中央明确M2预期增长13%左右，2015年M2增速目标是12%，终增速是超过设定目标，达到13.3%，今年1月增速进一步提高，适度宽松的货币政策基调下，M2增速目标偏高符合实际情况。
中央强调统筹运用公开市场操作、利率、准备金率、再贷款等各类货币政策工具，保持流动性合理充裕，为经济发展营造良好环境。近年来中央运用多种货币政策工具，向市场释放资金流动性，有效改善市场运行环境，实现货币信贷及社会融资规模合理增长。G20会议上央行行长周小川表示，住房贷款应该有大力发展的阶段，个人住房贷款在中国银行业总贷款占比仍偏低，银行也有愿望发展个人住房贷款。未来在房地产需求端，相关货币信贷政策有望保持稳定并适度宽松，为促进需求释放提供支持；在房地产供应端，通过扩大直接融资比重、优化信贷结构等更多形式为房地产企业投融资营造宽松适度金融环境，未来房地产企业通过资本市场进行股权与债权融资的趋势会持续加强，融资成本也有望得到进一步控制。在这样的背景下，房地产企业的融资模式将持续发生变化，房地产金融整合的大格局将持续升级。
城市发展
优化区域发展格局。深入推进“一带一路”建设，落实京津冀协同发展规划纲要，加快长江经济带发展。制定实施西部大开发“十三五”规划，实施新一轮东北地区等老工业基地振兴战略，出台促进中部地区崛起新十年规划，支持东部地区在体制创新、陆海统筹等方面率先突破。促进资源型地区经济转型升级。支持革命老区、民族地区、边疆地区、贫困地区发展。制定国家海洋战略，保护海洋生态环境，拓展蓝色经济空间，建设海洋强国。
发展中西部地区中小城市和小城镇，容纳更多的农民工就近就业创业，让他们挣钱顾家两不误。
加强城市规划建设管理。……大力发展钢结构和装配式建筑，提高建筑工程标准和质量。打造智慧城市，改善人居环境，使人民群众生活得更安心、更省心、更舒心。
·中指点评：城市群协调发展机遇不断，中西部后续发力推动新增长极建设
促进区域协调发展，中西部后续发力。当前，我国东部地区已进入城镇化发展较高级阶段，要促进我国整体的城镇化发展，优化区域发展格局，中西部地区是重点。中央提出出台促进中部地区崛起新十年规划，国家发改委正在研究制定新十年促进中部地区崛起的文件，并将与此前出台的《长江中游城市群发展规划》和即将出台的《长江经济带规划纲要》相互衔接，推进内陆地区的对内对外开放，带动中部地区率先发力。同时，中央提出发展中西部地区中小城市和小城镇，随着一带一路、长江经济带建设联通内陆腹地，也将带动东北振兴政策、加快新疆西藏等边疆区域发展。根据《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，新的中心城市重点将在中部地区、成渝等几大城市群培育和发展，并形成经济增长新节点。而对于房地产而言，布局新城市群也将成为房企发展和产品布局的重要考量。
调控城市规划和布局，大力推广装配式建筑，增强城市宜居性。中央提出加强城市规划建设管理，增强城市规划的科学性、权威性、公开性，促进“多规合一”，未来从区域、城乡整体协调的高度确定城市定位、谋划城市发展将是城市发展的重要路径。此外，提出积极推广绿色建筑和建材，大力推广装配式建筑，贯彻了“适用、经济、绿色、美观”的建筑方针，也有利于营造城市宜居环境。绿色建筑、装配式建筑实现了建筑行业产业化和建筑行业生产方式转型，是建筑产业现代化发展的趋势。未来城市发展将更注重优化结构、节约集约，防止“大城市病”蔓延加重。而与城市发展息息相关的房地产业，也将进入新的发展阶段，并带来新的发展机遇。
投融资
发挥有效投资对稳增长调结构的关键作用。我国基础设施和民生领域有许多短板，产业亟需改造升级，有效投资仍有很大空间。中央预算内投资增加到5000亿元。
深化投融资体制改革，继续以市场化方式筹集专项建设基金，推动地方融资平台转型改制进行市场化融资，探索基础设施等资产证券化，扩大债券融资规模。完善政府和社会资本合作模式，用好1800亿元引导基金，依法严格履行合同，充分激发社会资本参与热情。
·中指点评：继续以市场化为取向，深化投融资体制改革
去年政府工作报告指出，要多管齐下改革投融资体制，采取基建投资拉动、实体企业发展及市场化推动并行模式，加大社会投资力度，从而保证稳增长目标的实现。今年中央继续发挥有效投资对稳增长调结构的关键作用，深化投融资体制改革，继续以市场化方式筹集专项建设基金，推动地方融资平台转型改制进行市场化融资。在经济下行压力下，稳投资成为稳增长的关键。作为拉动中国经济增长的“三驾马车”之一，较高的投资增长率一直是支撑中国经济增长的重要动力。发挥有效投资稳增长，是当前应对外需不振以及国内有效需求不足双重压力的重要选择。今年中央预算内投资增加到5000亿元，比去年增加了224亿元。另外作为固定资产投资重要组成部分的房地产投资增速明显放缓，开发节奏放慢，成为经济增长的重要影响因素。而今年政府工作报告提出我国基础设施和民生领域有许多短板，产业亟需改造升级，有效投资仍有很大空间，通过鼓励投资补齐短板，将推动房地产投资表现将有好转。针对近两年政府大力推广的PPP模式，中央提出要完善，充分激发社会资本参与热情。PPP融资支持基金是财政金融深化合作、共同支持PPP项目发展的重要探索，对创新财政金融支持方式、优化PPP项目融资环境、促进PPP模式发展具有积极意义。
住房租赁市场
建立租购并举的住房制度。
·中指点评：推进住房租赁市场将是本轮住房制度改革开放政策的重点
建立租购并举的住房制度，完善租赁市场制度。发展住房租赁市场将成为今年工作重点方向。根据此前《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，建立住房租赁信息政府服务平台、积极培育经营住房租赁的机构、支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租等均将是该领域政策的主要集中点。各地两会也积极对接中央政策，并提出了具体的措施，内蒙古将支持房地产开发商通过“以租代售”的方式，把新建商品住房“零首付”销售或实现资产证券化。如果开发商将未售房屋租赁给居民，地方政府可结合租赁合同期限长短，减免或返还全部或部分城市基础设施配套费。
租购并举住房制度在推进住房制度改革的同时，也为库存去化带来助力，专业化租赁机构将迎来发展契机。此前中央提出鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。同时，为满足新市民需求，住建部也将积极引导经营住房租赁的机构，从事中小户型、中低价位的住房租赁经营服务。此外，房地产开发企业也可以参与住房租赁市场，或直接将持有房源用于市场租赁，或与经营住房租赁的企业合作，建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式，或将持有的存量房源转成租赁型的养老地产、旅游地产等。在为开发企业去库存的同时，进一步完善多元租赁市场，为自身探索新的利润增长点。
产业聚焦
要推动新技术、新产业、新业态加快成长，以体制机制创新促进分享经济发展，建设共享平台，做大高技术产业、现代服务业等新兴产业集群，打造动力强劲的新引擎。
·中指点评：产业地产多元化发展空间广阔
与上年相比，经济发展总体思路中多了“产业政策要准”、“改革政策要实”两条，今年政策将更注重产业发展，同时改革要切实可行、落到实处，优化经济发展空间格局，向结构调整中获取新经济增长点，建设新兴产业集群，将改革举措有效转化成发展动力。我们认为，加强产业结构性改革，大力推进新产业，对地方政府可以通过产业升级、创新及经济的长期发展吸引人口流入并实现稳定就业和经济增长，籍此，产业地产、旅游地产、养老地产、教育文化地产及配套商业地产等也将有更好的发展空间。
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