10月浙江房价公布 杭州“领跌”意味着啥？
11月20日，国家统计局浙江调查总队发布了今年10月份的浙江房价：在新建商品住宅方面，与上月相比销售价格环比上涨0.2%、同比去年同月上涨3.4%；在二手住宅方面，环比上涨0.5%、同比上涨8.3%。
值得注意的是，10月，杭州的新建商品住宅价格与上年同月相比下降0.9%，是11个设区市里下降的城市，国家统计局浙江调查总队的解释是“受上年同期基数较高影响”。但不管怎么样，这是杭州自2015年7月以来，这个数据首次出现负增长，业内人士认为，经过1年连续的调控措施，我省房地产市场已经“退烧”，狂热不再，正常、理性、冷静回归。
近日，10月份金融数据、楼市指标纷纷出炉，可谓“全军覆没”，为楼市严重失色的“金九银十”给出了解释。M2增速出现断崖式下跌，支撑楼市上行的货币基础已经实质性地由“放”转“收”。而从强监管、严控金融风险的官方态度来看，货币回归大幅宽松的空间几乎不复存在。中国楼市无论是价格、成交量还是投资增速都在政策的影响继续下行，这种趋势还会持续很久。
房地产销售规模已经连续4个月下滑。国家统计局数据显示，今年1～10月，商品房销售面积130254万平方米，同比增长8.2%，增速比1～9月份回落2.1个百分点；商品房销售额102990亿元，增长12.6%，增速回落2个百分点。两项指标的增速均连续4个月下滑。且与去年4月时的高点（销售面积增长36.5%，销售额增长55.9%）相比，增速大幅收窄。
信贷收紧及首付贷、消费贷严查严打之下，个人按揭贷款同比增速也出现了近3年来的首次下降。国家统计局数据显示，1~10月份，房地产开发企业到位资金125941亿元，同比增长7.4%，增速比1~9月份回落0.6个百分点。其中，与房地产销售有关的定金及预收款38632亿元，同比增长14.8%；个人按揭贷款19586亿元，同比下降1%。
与销售相比，房地产开发投资增速的下滑并不平稳。在经过8月的持平，9月的提升后，房地产投资增速在10月再度出现下滑。国家统计局数据显示，1～10月份，房地产开发投资90544亿元，同比名义增长7.8%，增速比1～9月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资61871亿元，增长9.9%，增速回落0.5个百分点。
销售进入低迷状态，房价出现拐点也就为期不远了。国家统计局数据显示，10月份，70个大中城市中15个热点城市的房价同比和环比涨幅都出现了回落。北京、上海、无锡、郑州、合肥、杭州、南京、福州、成都、深圳10个城市新建商品住宅价格同比下降；北京、广州、深圳、南京、郑州、武汉、厦门等14个城市新建商品住宅价格环比下降。一旦房地产市场的“双降”成真，对于那些业绩压力大的开发商来说，只有一条路可以走，那就是降价走量。
“2018年楼市或将整体下行，市场防大起大落，房企须护好资金链。”住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌给出市场预判。北京师范大学金融研究中心主任钟伟在一番分析后，也得出了“2018年甚至到2020年都是房地产小年”的结论。楼市小年，或许已经是对中国房地产最乐观的预判。
央行北京营业管理部近日公布的报告显示，银行家宏观经济热度指数自2016年二季度来连续六个季度上涨；在经济热度持续上涨的情况下，虽然超过半数的受访者认为当前物价水平“高，难以接受”，但比例较上季降低，且未来物价上涨预期继续减弱。
根据《2017年第三季度北京市银行家问卷调查报告》，三季度北京宏观经济热度指数继续温和上升，银行业经营景气度略有回调，贷款需求则继续增加。
本次公布的报告显示，银行业景气指数和贷款需求指数均有不同程度的上涨，显示经济热度不断提高——而据北京市统计局，1-3季度全市实现地区生产总值19569.8亿元，同比增长6.8%，增速与上半年持平，比上年同期加快0.1个百分点。
据央行调查数据，三季度贷款总体需求指数为63.5，较上年同期提高17.5点，较上季上升1.3点。其中，大、中型企业贷款需求指数分别为62.8和59.2点，较上年同期分别上升19.7和12.7点，较上季分别降低2.3和2.1点；小型企业贷款需求指数较上年同期和上季分别上升10.6和4.5点至56.8。
房地产业贷款需求指数较上年同期上升0.8点，较上季下降1.5点至50.8；个人购房贷款需求指数较上年同期下降26.1点，较上季上升4.1点至42。对于下季，总体贷款需求预期指数为63.5，与本季判断持平。这或意味着，个人购房贷款需求热度或难以大规模升温。
经济增长的另一面是物价。本次同期公布的《2017年第三季度北京市2000户城镇储户问卷调查结果》显示，居民当期物价满意度较上季小幅提升，未来物价上涨预期继续减弱。
具体来看，居民当期物价满意指数为27.2，较上年同期提高8.4点，较上季小幅提高0.3点。其中，50.8%的居民认为当前物价水平“高，难以接受”，较上季降低1.4个百分点。
在当前物价和利率水平下，三季度25.9%的居民倾向于“更多消费”，较上年同期降低1.5个百分点，较上季微降0.3个百分点；28.9%的居民倾向于“更多投资”，较上年同期降低5.6个百分点，较上季降低1.2个百分点。
而居民的储蓄意愿有所增强。其中，45.2%的受访居民倾向于“更多储蓄”，较上年同期提高7.1个百分点，较上季提高1.5个百分点。
从投资选择看，居民偏爱的前三位投资方式依次为“银行、证券公司、保险公司理财产品”、“基金、信托产品”和“股票”，选择的比例分别为50%、33.3%、22.1%。
今年以来，土地市场延续了去年火热行情，不少房企为补土储继续高杠杆拿地。但强监管下的楼市将对这些高价拿地的房企运营带来挑战。
据易居研究院统计，2月中旬，合肥、长沙、沈阳等城市的土地成交平均溢价率达147%、92%和75%。到了5月，房企开始聚焦热点三四线城市，其平均土地溢价率刷新历史记录，高达46%。
第三方机构数据显示，2017年1-10月成交的80幅总价、单价两个指标衡量的高价地来看，央企与大型房企为主力，其中保利、碧桂园各拿6幅，远洋、首开、万科均拿4幅，招商拿了3幅。
但2017年下半年，楼市降温开始传递到土地市场，一些热门城市出现土地流拍、零溢价成交现象。中原地产研究中心统计显示，2017年下半年一二线城市住宅土地流标达44宗，一线城市土地流拍宗数同比2016年上涨4成。
随着楼市调控力度持续加大，房企资金压力开始增大，在融资和信贷政策收紧背景下，房企贷款成本提高，拿地成本增加。
从去年9月30日主要城市收紧房地产政策以来，据机构统计，已有超百城发布200余次楼市调控政策。在密集调控政策下，一些热点城市今年的“金九银十”楼市成交量出现大幅下滑。
克er瑞近期公布的前10月房企销售业绩100显示，碧桂园、万科、恒大销售金额均突破4000亿元，有12家房企进入千亿元阵营。值得注意的是，在前20强房企中，保利地产、龙湖地产、华润置地等15家房企前10月的数据超越去年全年数据。
中原地产首席分析师对《中国经济周刊》记者分析说：“今年虽然楼市调控重压，但市场表现依然乐观。从看，房地产销售面积与金额再次刷新历史同期纪录，预计2017年房地产销售金额与面积将再次创造历史纪录。另据前10月销售业绩来看，部分房企已经完成年度任务，千亿房企数量在2017年有望超过15家。”
记者梳理今年前10月榜单，并结合2016年榜单发现，碧桂园销售业绩今年已猛增近1800亿元，一举超越万科和恒大，成为行业销售榜上的龙头老大；融创也迅猛增长近千亿元，排名从去年的第7位升至第4位。
房地产市场出现如此“冰火两重天”的差异表现，似乎有点不可思议。为什么会出现这种反常现象？房地产研究院智库中心研究总监对记者分析说：“房企销售业绩和楼市调控的预期效果略有差异，实际上是一种很正常的现象。从实际情况看，虽然调控逐渐收紧，但调控城市主要体现在大城市中。而对于中小城市来说，今年市场表现反而不错。在三四线城市有较多项目布局的大型房企，较好地抵御了市场风险，市场销售相对表现较好。更为关键的是，当前地产领域真正的降温还没开始，预计到2018年会有类似降温的表现。但根据现在金额衡量的销售业绩，很难说2018年会出现同比下跌。”
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