房企融资收紧 信托资金“续命”
信托产品平均预期率升至7.7%
今年以来，房企融资渠道不断收紧，这似乎已是不争的实施。信托公司又迎来了房企客户“盈门”的状态，在多方因素的影响下，信托公司更注重在合规、审慎的前提下，开展房地产业务。
据某资管资深人士介绍，目前银行对于地产项目业务已收缩至低位。从项目选择上看，多家银行只做满足“432”条件的开发贷、经营性物业贷款和并购贷类产品。另外，房企公司债发行也继续收紧。在银行贷款、公司债等融资渠道萎靡的情况下，靠信托资金“续命”的房企层出不穷。
“现在是项目非常好谈，部分房地产企业由于其‘短贷长投’的特点，资金链较为紧张。在借款即将到期时，房企只能一方面高价找钱，另一方面快速回笼销售款。此时信托灵活的资金优势就显现出来了。”北京某信托公司业务总监表示。
另外，今年以来，房地产信托预期率不断攀升。用益信托在线统计数据显示，今年以来已发行的房地产集合资金信托产品为492款，同比增长112.07%；合计规模1422.23亿元，同比增长104.42%；平均预期率为7.7%，同比增长0.9个百分点。
从市场在售产品看，即使是部分上市房企作为融资方的信托产品，预期率也均在7%以上。例如，光大信托近期发行的“中粮瑞府项目集合资金信托计划”产品，融资方为中粮地产全资子公司，预计发行规模为12亿元，产品期限为36个月。该产品预计为7%，在近期房地产信托产品中预期率处于较低水平。而中粮地产去年年报中公布的数据显示，其信托融资余额为20.59亿元，融资成本区间在6%-6.61%。相应的，市场上涉及龙头房企如恒大、融创、泰禾等公司的信托产品，预期率也多在7%-9%之间。
尽管目前房地产业务盈门，但是信托公司更注重在合规、审慎的前提下，开展房地产业务。
上述业务总监向《证券日报》记者介绍，其所在公司在房地产信托方面建立了完善的交易名单管理制度，审慎开展房地产信托业务。“现在对交易对手的要求已是百强房企，对于排名在百位左右房企，如果项目处在北上广等一线城市且较为优质，也可以进行考虑。”该业务总监介绍，在对待房地产信托业务，其所在公司及业务人员非常谨慎，除项目需符合“432”等基本条件，还会结合交易对手的实力及项目区位、物业前景、抵押物情况进行综合考量。
据有关机构的数据，百强房企截止到去年年末，全年资产负债率均值为78.9%，较去年年初提高了2.2个百分点，房企整体资产负债率明显提升。
近日，省环境监测中心公布今年2月《浙江省地表水环境质量月报》，全省当月水质总体为良。作为台州的母亲河，椒江（指椒、灵江水系总称而非椒江区）从仙居、天台的源头到椒江入海口，总体水质为优，相比1月份有了显著提升。
记者从市环保局环境监测中心站了解到，《浙江省地表水环境质量月报》由省环境监测中心每月发布一次，通过地表水省级监控的水体水质监测断面数据，综合氨氮含量、总磷含量等20多项指标分析，得出被监测水体水质的优良程度。
水环境质量标准中，数字越大水质越差，其中Ⅰ类水适用于未受污染的源头水和国家自然保护区，等级，而劣Ⅴ类水已重度污染，基本失去使用功能。
“达到Ⅲ类水质以上（包括Ⅰ类、Ⅱ类、Ⅲ类），即代表水质为优。”据监测站工作人员介绍，整条椒江共有13个省控（及以上）断面监测点，其中仙居永安溪4个、天台始丰溪1个，临海灵江5个，黄岩永宁江1个，椒江2个。
今年1月份，椒江有84.6%的省控断面水质达到Ⅲ类水质以上，总体水质为良；而2月份，达到Ⅲ类水质以上的省控断面达到90.9%，总体水质为优。
省控断面的监测数据，可以说是所监测流域水质的“晴雨表”。记者在临海市“五水共治”办了解到，以临海白水洋镇的柏枝岙断面为例，今年1月份水质为Ⅱ类，2月份水质为Ⅲ类，3月份水质回升到Ⅰ类。
为何同一个监测点面，水质会有如此波动呢？据介绍，柏枝岙断面2017年总体水质达到Ⅱ类标准，2月份时值枯水期，加上春节期间返乡高峰人口密度大，生活垃圾增大，降到Ⅲ类水质，春节过后，经过环保、水利、“五水共治”办、白水洋镇等部门协力整治，水质有了明显改观，达到Ⅰ类标准。
城市群建设，深刻改变着我国的经济发展格局。最为明显的，就是从原来的行政区经济，向跨行政区的城市群经济转变。在规划、项目、政策等多个层面，城市群建设面临着大量的协调工作。
协调难，是记者在长三角、长株潭、成渝等区域采访时听到的声音。
部分专家表示，在我国现行的行政体制下，除了京津冀城市群建设外，多数城市群建设都是群里各城市平等友好协商，虽然部分特大城市事实上起着龙头作用，但其协调能力与其地位并不匹配。
记者了解到，近年来，长三角地区浙江、江苏、安徽和上海三省一市的主要领导每年都要举办“碰头会”，共同商议城市协同发展的重大议题。四地不同层级的干部也会定期共同商讨城市一体化等问题。还成立了多个城市协作专家委员会，每年召开会议讨论相关议题。
记者调研发现，虽然城市群的建设在我国已走过了十多年的历程，但在实践中仍存在着两种比较典型的认识误区，制约着城市群的发展。
一种是劲头很足，借城市群建设搞新区建设，而不考虑本区域人口的实际流入流出情况，造成资源的错配和浪费。
中国区域科学协会副秘书长、上海财经大学城市与区域科学学院副院长张学良说，现在多数城市搞的规划，还是“为人口增长而规划”。但事实上，在快速城镇化的过程中，一些城市也出现收缩的迹象。
根据2000年和2010年的人口普查数据，在287个地级市样本中，出现人口收缩的城市有82个，占比达到30.71％。
一种是相对保守，死守着“一亩三分地”，在道路互通、信息共享等方面推进不积极，生怕自己的利益受损。
专家认为，城市群建设的各种项目要落到实处，还呈现三缺局面：
——缺中间层的都市圈规划。以长三角城市群为例，如果按规划中提到的26个城市计算，面积达21万平方公里。如果按规划涉及的三省一市计算，面积达35万平方公里。这样大尺度的空间，使得规划不可能精准精细。
——缺创新型的合作平台。城市群成员开展各种形式的合作，必然涉及费用和成本的分摊。“虽然近年来广佛同城化取得显著进展，但很多项目还是要不停地谈判。比如要修一座桥，哪个市出钱、出多少钱，谁着急更想向对方靠拢，谁就多承担。”佛山市发展和改革局区域经济科科长杨中说。
——缺社会类的制度对接。记者在长三角、珠三角等成熟区域调研发现，城市群的发展已经逐渐从硬件相通阶段走向软件对接阶段。要实现人的安居乐业，最重要的就是在城市群内部加强医疗、教育和社保等制度的对接，以实现社会资源的优化配置和公共服务的均等化。
昨天，台州“警医邮”服务启动仪式在台州市邮政公司举行，这标志着全市15个“家门口的车管所”正式投入。届时，群众就近选择网点办理补（换）领行驶证、机动车联系方式变更备案等业务。
“台州‘警医邮’服务，是响应‘跑一次’，真正达到车管业务便民利民的重要举措。”市公安局交通警察局车辆管理所教导员梁灵华说，在市公安局交通警察局、市邮政公司、市中医院三方的共同推动下，全市15处邮政网点设立了专业业务场所，为老百姓打造“家门口的车管所”。
昨天上午，在椒江上班的王丹红早早来到了位于椒江中山西路的台州市邮政公司，办理驾驶证换证手续。
“我在附近上班，听说邮政网点就能办理驾驶证换证，就抽空过来了。”王丹红说，整个流程体验下来，感觉特别方便。在邮政网点办理驾驶证换证业务，既免去了排队的困扰，还不用大老远跑到车管所窗口办理。
“警医邮”便民服务的工作人员告诉记者：“一般情况下，10就能完成体检，体检结果通过市中医院的远程体检支撑点审核后，市民就能顺利办理换证业务了。次日，办理者的新证将通过邮政系统邮寄到家。”
“为配合‘警医邮’便民服务，前期，我们对网点负责体检的工作人员进行了专业培训，同时，市中医院的远程体检支撑点始终保持2名专业人员对网点传送过来的检查结果进行5内响应，以确保检查结果的有效性。”市中医院副院长戴仁森说。
据了解，除了办理驾驶证补（换）领业务外，“警医邮”便民服务网点还能办理互联网用户窗口注册、驾驶人联系方式变更备案、补检验合格标志等业务。
“‘警医邮’便民服务的开展，既能减少市民不必要的舟车劳顿，又能提供全年无休的服务，限度满足‘跑一次’的需求。”梁灵华说，目前这15个网点城内、乡镇各占一半，满足不同地区群众的需求。
据了解，到今年年底，我市计划将网点增加到50多个。同时，违章处理、抵押等业务也将陆续被纳入“警医邮”便民服务网点的服务内容之中。
去年上市房企融资大起底 个别信托融资成本高达11%
33家上市房企2017年年报中，有8家公司透露了信托融资的情况。其融资成本大多集中在6%-10%之间，部分信托融资成本达11%。
从目前数据来看，具有国企、央企背景、实力雄厚的上市房企，往往能获得成本较低的信托融资。以中粮地产为例，截至2017年12月31日，其信托融资余额为20.59亿元，融资成本区间在6%-6.61%，远低于市场上房企信托融资成本的一般水平。根据其披露数据显示，建信信托于2016年向其孙公司提供了一笔为期两年、总额18亿元的信托贷款，贷款利率仅为6%。
披露数据的上市房企信托融资成本均相对较高：中航地产7%-8%、阳光股份8%、嘉凯城7%-11%、浙江广厦10.5%……当然，信托融资成本与融资期限、资金数量、抵质押措施等多种因素有关，但融资方的实力水平往往更被信托公司所看重。
虽然多数房企的融资渠道以银行为主，但在众多上市房企中，也存在“偏爱”信托的上市公司。
记者发现，目前上市房企披露的2017年年报中，有部分公司可以推算出信托融资比重。例如，中粮地产截止到2017年年底信托融资余额为20.59亿元，合计融资余额为265.66亿元，占比7.75%；阳光股份信托融资余额6.41亿元，期末融资总额24.48亿元，占比26.18%；嘉凯城信托融资余额71.44亿元，合计117.05亿元，占比61.03%。
值得注意的是，上述三家公司中，除中粮地产外，其余两家2017年信托融资比重都有所提升：2017年阳光股份信托融资比重同比提升了2.88个百分点，而嘉凯城更是提升了32.68%。
另外，在中国房地产业联合会公布的2017年中国房地产业综合实力100强排行榜上，上述三家公司中仅有中粮地产上榜且排名前40名。作为上市且排名靠前的房企，其仍能获取较多银行资金的支持，融资成本较低。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
