近10年来，每次降准降息，看完消息，人们几乎都会问一句：对楼市影响如何？
央行4月17日晚间宣布、4月25日开始实施的降准，力度稍稍出乎市场的意料。普遍认为，此次降准，预计将向市场投放1.3万亿元，其中操作当日将偿还MLF（中期借贷便利）约9000亿元，释放增量资金约4000亿元。央行要求，相关金融机构须将新增资金主要用于小微企业贷款投放。
顺便提一下，2017年9月30日央行提出将实施面向小微和农口的普惠金融定向降准，并于2018年1月25日实施，释放流动性3000亿元左右。
专家们对央行4月降准的解读则出现了分歧。有的认为，这是货币政策转向的信号，从中性偏紧转向适度宽松或中性偏松；有的认为，央行意在给近段时间资金稍紧的市场注入流动性，但稳健中性的货币政策基调没有改变。
从房地产行业自身看，无论是中央政府主管部门还是各地政府，对房地产调控没有任何放松的举动。就在央行宣布降准的次日（4月18日），青岛调控升级，限购加码，取得不动产证满5年方可入市交易。其他一些城市近期出台的吸引人才的措施，则是促进城市长远发展的正常行为，与放松调控没有半毛钱关系。
过去两三年，房企有个显著的趋同目标，即追求规模的快速增长，尽量扩大市场份额，第三梯队、第二梯队都想往前再迈一步，梯队则希望牢牢守住位置。而短期内规模扩张，必然伴随着负债率的上升，也就是，这批房企对资金的渴求更加旺盛。
目前来看，只要限购限贷不放松，降准新增资金流入楼市的可能性就很小。当然，凡事不。但即便有少量的资金变相流向楼市，也不会从根本上改变房地产运行的趋势。今年大概率维持量价盘整的态势。
不过，从房地产的增量资金面看，2018年有两个小小的变化。一是，房企公司债发行有所回暖，其中美元债占比较大。但发债利率比2015-2016年1-9月有明显上升。有的房企近日发行的公司债利率超过8%。
二是，交易所放行了一批准REITS。如你所知，这些准REITS主要是鼓励租赁住房金融的产物，预计还会继续保持增长。
总体来看，房地产市场的资金面比2017年客观上有所好转。但正如去年的流动性从紧是普遍性的，今年央行几次注入流动性的动作，客观上也会令包括地产在内的部分行业得以浇灌，但不是大水漫灌。因此，地产界没有必要为此次降准而欢欣鼓舞。
自持租赁房“预付费” 被指存高风险
近日，关于自持租赁住房项目翡翠书院推出“月租金1.5万、10年租金180万元起”的租赁产品的报道引发广泛关注。对此，专家表示，开发商仿照商品房预售创设出“预租”，这种做法存在巨大风险。而开发商以成本反推租金，偏离了市场实际。
翡翠书院项目位于海淀区北清路与永澄北路交会处北1000米处。2016年万科通过现场竞拍取得该项目，100%自持租赁。据了解，为了回笼资金，该项目将启动预租： 90平方米三居室的月租金为1.5万至1.8万元，180平方米以上的复式四居室月租金为3万至4万元，租期10年，租客需提前一次性支付租金180万元-480万元。
中央财经大学法学院院长尹飞表示，房屋租赁一般都是“一手交钱、一手交房”，租客交付租金后即可入住。但所谓预租与普通租赁不同，系模仿预售而创设的。就预售的实践而言，业主一次付清全部价款之后，需要等待相当长的时间方可完成交付，再过一段时间才能完成登记取得房屋所有权。
尹飞表示，为保障业主的权益，法律对开发商的契约自由进行了较大限制，例如规定预售的条件、建立预售备案制度等。但针对预租，目前相关法律法规和规章政策中没有任何类似预售制度、维护承租人利益的特别规定。
在尹飞看来，该项目最快也得到2020年才能入住，租客提前两年支付一大笔租金，面临很大的风险。一旦发生延期交房、房屋品质未达到约定标准甚至房屋被第三人依法取得或者查封等情形时，由于缺乏制度规范，租客的权益很难得到法律保障。
北京房地产中介行业协会会长李文杰认为，开发商以成本反推租金，目的是要转嫁拿地成本和建设成本，实现企业的利益。但这种反推出来的租金水平，已经完全偏离了市场实际，“租金这么高且要提前一次性支付，远远超出了绝大部分租客的承受能力。且具备这种支付能力者，与其花一大笔钱去租房，倒不如去买房。”
李文杰表示：“这种做法将对后续的自持租赁项目产生负面的示范效应，有损行业龙头企业的形象，也丧失了大企业应有的社会责任感。”此外，有业内专家认为，翡翠书院的做法有“以租赁的名义行销售之实”之嫌。
记者了解到，去年北京市住建委联合规土委发布了《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，明令禁止以租代售及变相销售。去年3月有开发商与企业合作“众筹建房”，企业以租代售，就已经被多个政府部门多次约谈。
记者在4月19日召开的全市安监局长会议上了解到，今年1-3月份，我市共发生各类安全生产事故33起，同比下降57.1%，降幅居全省第4；死亡33人，同比下降60.7%，降幅居全省第2。
我市各地安全生产状况总体稳定，均未发生较大及以上事故。台州经济开发区、天台没有发生亡人事故；黄岩、三门、路桥、温岭安全生产事故数、死亡人数同比均下降，其中黄岩同比分别下降94.7%和92.3%，三门同比均下降66.7%，路桥同比均下降64.3%，温岭同比分别下降46.2%和41.7%。此外，临海安全生产事故死亡人数同比下降16.7%，椒江安全生产事故数同比下降14.3%。
今年以来，市安监部门充分发挥党委政府参谋助手作用，认真研究制定年度安全生产工作要点，组织召开安全生产工作会议，签订安全生产责任状。同时，盯牢元旦、春节等重要时期安全生产工作，大力开展隐患排查整治。以安全生产“十大成果”创建为载体，着力破解多年来制约全市安全生产开展的突出问题，补齐责任落实、源头防范、执法检查、基层基础、宣传教育、队伍建设等方面短板，提升全市安全生产监管水平和能力。目前，市里已确定“一线工作法”工作机制、“安全生产预警机制”等15个创建项目。
特色小镇建设“井喷”式扩容 应理性规划及时“止损”
研究机构统计数据显示，目前省级特色小镇、企业主导建设的特色小镇等总量已达2000个左右。特色小镇总量爆发背后是地方政府、社会资本合力推动所形成的结果。
早在2016年7月，住建部、国家发改委、财政部公布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，其中提出，到2020年，我国将培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。
数据显示，有20多家房企公布了小镇战略计划，包括绿地、华侨城、华夏幸福、碧桂园等，签约总数已超数百个。2018年3月，国家发改委印发《国家发展改革委关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》，其中提出，对已公布的两批403个特色小城镇、96个运动休闲特色小镇，开展定期测评和优胜劣汰。
去年，浙江省率先启动优胜劣汰机制，部分省级创建、培育的特色小镇遭到警告、降格甚至被淘汰。背后原因多样，主要表现在主打产业引进、扶持和招商等方面后劲不足，没有突出特色产业。
国家发改委城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎近日表示，特色小镇发展存在多个风险，包括小镇建设的房地产风险、政府过度负债风险、低质量规划带来的生态环境风险，以及可持续运营的风险。
冯奎认为，目前特色小镇的风险是房地产化。房地产化的风险又会滋生出低质量规划风险、可持续运营风险和金融风险等一系列风险。很多房地产企业转向做特色小镇，但缺乏对特色小镇内涵和概念的理解，缺乏产业运营能力，对生态环境和社会发展方面的认识也不够充分，导致把特色小镇项目当作房地产开发项目。
陆铭表示，对于特色小镇建设应该进行“止损”，如果问题比较多就别再投资建设了，不好的特色小镇就不做了，“地方政府可能觉得已建设，不继续建设浪费了，但接着投更浪费，增加地方政府负担。”有专家表示，增加政府债务风险、房地产化倾向严重、无鲜明特色产业等的特色小镇或将面临淘汰。
特色小镇问题的凸显和缓解，政府角色定位是一大关键。在陆铭看来，特色小镇不是规划出来的，反观国外的特色小镇，多是在承袭传统强势产业基础上，强化自己的优势领域而形成。
卢乐群艺术馆开馆了 一道视觉盛宴和文化大餐等你来享用
晚春四月，风和日丽。卢乐群艺术馆于2015年7月启动建设，细琢三载，4月20日迎来了开馆之日。除了周一闭馆之外，每天的9：00—16:30，市民们均可前去参观。
据了解，卢乐群艺术馆位于临海市城市规划展览馆的一楼西北区域，专门用于卢乐群先生作品及藏品保管，是临海市建设文化强市的一项重要工程，也是集书法艺术展示、交流、研习、创作、收藏于一体的对外免费开放的公益性文化艺术展示场所，更是临海市的新名片和城市文化的标志性建筑，将成为临海弘扬名城文化的一个重要窗口。
卢乐群是当代“新文人”书法的代表性人物，是浙江书法界的领军人物，其书法受业于沙孟海、陆维钊诸先生，历任浙江省书法家协会副主席、省人大代表、省文联委员、中国书协创作委员会委员、台州市文联主席、台州学院客座教授等，上世纪九十年代，其作品曾多次在书法比赛中获奖，一度被书坛誉为“获奖专业户”、“卢乐群现象”。
近几年来，卢乐群先生相继在北京中国美术馆、日本东京《朝日新闻》会馆、新加坡书法中心、浙江美术馆等地举办个人书法展，积累了大量的精品，书法作品为中南海、中国国家博物馆、中国美术馆、周恩来纪念馆、毛主席纪念堂等处收藏；出版有《卢乐群书法作品集》、《卢乐群书法集》等作品集，发表《民间书法的启迪》等多篇论文，享誉海内外。
数据显示，2015年~2017年，我国棚改规模处于稳步上升状态，新开工各类棚户区601万套、606万套和609万套，超额完成了2015年~2017年三年1800万套棚户区改造的任务。
几年来，棚户区改造一直是地方政府每年的重要议事日程之一，被广泛认为在推进中国新型城镇化、改善居民住房条件、拉动经济增长和盘活土地资源方面成效显著。
同时，棚户区改造也为三四线城市房地产去库存提供了一条重要的路径，而货币化安置在这其中的作用不可小觑。
2015年初以来，中央鼓励地方政府提高棚改货币化安置的比例，为棚改居民提供直接或间接的货币补贴、在市场上购买存量商品房住宅（货币化安置），而非建造新的安置住房（实物安置）。
根据官方数据，我国2014年棚改货币化安置比例为10%，2015年棚改货币化安置比例为29.9%，2016年则提高至48.5%。目前官方尚未对外公布2017年棚户区货币化安置比例,但业界一般认为会超过50%,甚至有乐观估计会超过60%。
研究院数据显示，货币化安置支持的住宅商品房销售面积（消化库存）在2015年为1.5亿平方米、2016年为2.5亿平方米。2017年货币化安置对住宅销售的支撑作用更为明显，据多家机构判断，2017年棚改货币化安置带来的购买力已消化3亿平方米左右的商品房。
今年的政府工作报告提出，启动新的三年棚改攻坚计划，从2018年到2020年，将再改造各类棚户区1500万套，2018年开工580万套。相比过去三年，棚改规模将有所降低，但仍属高位。
为了抓住棚改政策的红利，房企加快了在二三线，三四线城市的高周转。当下一、二线城市调控加码，限价限购严厉，而三四线城市得益于棚改和去库存政策相对宽松，成了房企竞相追逐的战场。
记者获悉，在2017年末，恒大便在内部发布了要求提高周转速度的文件，春节期间恒大启动了一波波促销行动。近期，碧桂园也对高周转提出了更严格的要求。碧桂园内部发文，强调继续提升高周转力度，业内人士指出，这主要是针对碧桂园二三四线城市的项目。
在多年来持续深耕三四线城市的经营战略下，碧桂园去年实现全年销售额5508亿元，同比增长78.3%，成为国内率先突破5000亿的房企。在这5508亿的销售额中，三四线城市贡献了约58%，为近年来，较上年同期提升了17个百分点。这很大程度上得益于碧桂园的高周转策略，碧桂园开创了“456”模式，即“4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周转”。
中原地产认为，碧桂园的标准化产品在三四线城市仍有市场，因三四线城市存在大量棚改货币化安置后的刚需购房群体。
不过，过去两年三四线城市房价有所抬升，业内专家普遍认为，由于面临严重的人口流失问题，从长期来看，三四线城市并不具备继续上涨基础。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
