在刚刚结束的“五一”小长假中，尽管众多房企推出多种活动，但不同于去年同期的火热场面，今年“五一”楼市较为冷清。
房企的大力度活动并未换来高成交量。中原地产数据显示，从小长假前两天来看，一线城市合计网签商品房住宅360套，与清明小长假前两天基本持平，同比跌幅超过50%；二线城市网签量同比跌幅在30%左右。
京穗楼市成交低迷
据《羊城晚报》报道，广州“五一”楼市历来成交火热，不过今年“五一”假期前两日楼市却表现冷清。“市场人气不旺。”位于番禺南浦岛的一中介称，“五一”前两天只带两波客人看了几套房，但是一套都没成交。位于海珠区新港西路的一家二手地产中介也透露，该店“五一”前两天没促成一单交易。花都板块二手楼市同样惨淡，一家中介公司的刘姓销售人员告诉记者，假期只签了一张单，还是在假期前就谈好的。数据中心显示，在“五一”新推2434套的背景下，小长假前两天，广州新房仅成交281套，其中4月29日成交177套，30日成交104套。据广州中原研究发展部监测，2017年同期，广州新推1969套住宅中，总成交约1303套。
有中介人士分析认为，除了调控这一因素使部分买家暂停购房或换房计划外，一些买家“五一”转看一手房也是广州二手楼市遇冷的重要原因。此外，三天假期吸引了不少市民外出旅游，这也挫伤了二手楼市的销量。
据《证券日报》报道，“五一”小长假期间，记者走访北京各大房屋中介发现，在越来越密集的楼市调控政策下，北京楼市成交继续低迷，部分门店的交易量，甚至下降了70%左右。据中原地产数据显示，4月29日、30日北京新建住宅网签量分别是8套、3套，二手房市场住宅签约分别是145套、85套。不过与成交低迷相比，小长假期间北京看房量有明显增加，假期前来看房的客户可谓络绎不绝。
某房地产研究院智库中心研究总监表示,北京楼市成交量低迷，不代表市场的需求不足，而是经过推行认房又认贷等政策，市场得到了有效调控，回归平稳状态。北京麦田房产西城区的一位业务经理告诉记者，经过一年多的楼市加码调控，目前该区域房价已经回落至2016年四季度的水平，“普遍跌了一万元左右。”
据《经济参考报》报道，“五一”期间，恒大在沈阳推出“辽宁恒大超级品牌日”，同时推出恒大绿洲、恒大雅苑等八个楼盘，并推出享购房折上98折、成功认购另减3万元等多重优惠。在郑州，招商天地华府项目推出98折优惠；恒大山水城项目推出首付分期，首期仅5％，享额外96折上折；郑北孔雀城则推出一二期珍藏房源，下叠送小院，中叠送阳台，上叠送露台，买叠拼送停车位。然而房企的大力度活动并未换来高成交量，中原地产数据显示，从小长假前两天来看，一线城市合计网签商品房住宅360套，与清明小长假前两天基本持平，同比跌幅超过50%；二线城市网签量同比跌幅在30%左右。。
分析师认为，相比2月受春节假期影响的市场低迷态势，3至4月主要城市成交量有所平稳，供应量明显上涨。目前大部分城市成交量环比上涨，但相比调控前，当前市场成交量依然处于低迷状态，很难说回暖。“4月下旬出现‘日光盘’现象的热门项目，或能引起购房者积极性的，还是限价项目。”分析师说。
有业内人士认为，虽然在严控下不存在市场回暖的基础，但刚需购房者近日因舆论影响入市积极性有所提高，出现部分催促入市的声音，应警惕楼市炒作与中介等代理人员过度营销引致房地产市场又一轮非理性“繁荣”。
“刚需”上位 市场活跃度料提高
“虽然小长假网签数据并不代表整体市场走势，但从趋势看，5-6月，热点城市的市场活跃度会有所提高，特别是限价政策严格的区域，很可能会继续出台摇号销售政策。”中原地产首席分析师认为。
在供给方面，地产研究认为，在严格的调控政策背景下，高价豪宅预售证批复越发严苛，房企依靠捂盘惜售、延迟入市，以时间换价格的可能性越来越低。此外，在经过一个季度的蛰伏后，巨大的销售和资金压力、预期项目去化率下降等都使持观望态度的房企不得不放低姿态，降低预售价格，被动加速项目入市，把全年的销售计划前移，抢收业绩，来确保全年销售目标的完成。
从政策看，分析师表示，2018年各地调控政策依然在持续，叠加信贷收紧，目前市场调控下，不存在回暖的市场政策基础，但热点城市严格执行调控已 过一年，刚需购房者最近入市的积极性有所提高，市场成交量已经相比谷底有所恢复。
研究总监则表示，目前来看，政策收紧的效应已经明显，继续收紧可能性不大，利空出尽就会变成利好，楼市反弹可能性比较高。“房住不炒”是大背景，后续房地产还是会有一些新思路，比如发展住房租赁市场，鼓励REITs、房产信托基金等是大趋势。
某房地产研究中心研究员杨科伟表示，未来所有调控政策都将围绕“房住不炒”展开。一方面，“四限”政策难言实质性转向，着力抑制投资、投机性需求，减缓房价上涨预期，以防资产价格过快上涨；另一方面，支持居民自住购房需求，尤其是那些房地产库存仍处高位的三四线城市，去库存新政将持续发力，着力支持刚需以及改善性购房需求。
杨科伟认为，限价、限签政策导致多数热点城市成交数据“失真”，摇号项目销售更是异常火爆，多数城市平均中签率约30%。购房者“买到即赚到”心理预期强烈，与调控政策初衷背道而驰。3月份以来，以上海为代表的热点城市加快预售证审批，限价“堰塞湖”渐有松动的迹象。“调控政策存在边际改善预期，限价‘堰塞湖’终须解决，热点城市预售证审批或将趋于宽松，房价容忍度也将上升。当然，为了切实解决刚需群体居住需求，地方政府还是要落地一些保护性措施，譬如刚需家庭优先选房等。”
来源：经济参考报、中国证券报、证券日报、羊城晚报，台州房天下综合整理
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