从“遏制房价过快上涨”到“坚决遏制房价上涨”，前两天政治局会议透露了下半年的多个举措，强调的重点已经相当明显了……就是：房价不能涨！！
那么政策收紧，再结合近期温岭土地市场遇冷的情况，是否透露着台州房地产市场下行的信号呢？
7月26号 中梁4.72亿底价拿下温岭城西上林村地块
7月26号，温岭城西上林村地块由于无人竞价，中梁毫无难度地以4.72亿底价拿下，楼面价9620元/㎡，存在1万多平的商业回购。地块指明学区为温岭市九龙学校，教育局盖章认证。
该地块处于城西银泰商圈，属于中高端住宅区，周边生活配套相当齐全。还拥有银泰商圈的价值外溢与中华路的自带流量，周边2w+的房价足以证明其价值，未来开盘售价可想而知。但是如此优异的条件，依旧没能激发房企的热情，以致无人竞争底价成交。
相比较而言，去年同板块，祥生金麟府创下楼面价19722元/㎡；京都盛世学府楼面价11165元/㎡；京都珑悦府楼面价13766元/㎡，均破万，且有多家竞争。
如此说来，今年中梁拿下的这块地确实降温了，开发商拿地越发谨慎的态度，似乎越来越明显…
温岭城西在当下，是整个城区的价格高地。目前城西板块在售新盘并不多，佳源壹号公馆7月28号开盘，均价26000元/㎡；祥生金麟府叠墅均价37448元/㎡；京都盛世学府均价22012元/㎡；京都珑悦府均价26779元/㎡……此外，地块附近已交付的开元山庄二手房均价30217元/㎡；京都御府二手均价23842元/㎡；温岭银泰城
温岭银泰城待定分台州市温岭中华北路与九龙大道交汇处0576-86700000二手房均价25574元/㎡……
8月2日 中梁2.28亿底价拿下温岭太平街道锦屏路北侧地块
8月2日上午，温岭市松门镇SM050109地块由于无人出价，最终流拍。地块位于松门东南工业园，初始楼面价1416元/㎡。这次出让的宅地，属于松门规划建设较新的城区板块，周边海天名苑、金海湾公寓、欧典花园小区均已交付入住，仅江南锦园在售，均价在6538元/㎡。
8月2日下午，温岭市原东湖C地块由于无人竞价，最终由中梁以22800万元底价竞得，溢价率为0%，楼面价为8628元/平方米（未扣除回购）。要求回购全部位于一层的可销售商业建筑，回购价格为5500元/㎡。本宗地块一分为二，允许地下室通道联通，分割感并不会太强烈；容积率1.99，要求全装修，且出让用地范围内住宅部分不得设计通天式房屋及排屋。
该地块位于温岭太平街道锦屏路北侧，享受温岭老城区丰富的基础配套设施，生活氛围浓郁，距离温岭市人民政府、湖心公园、塔山公园、开元小学、育才中学等皆不到1公里。
周边在售新盘较少，祥生金麟府均价34919元/㎡，7月29号新开盘的中梁·学府壹号均价25000元/㎡，基本售罄的中梁望族学府均价22000元/㎡……距离最近的京汉君庭23768元/平方米[温岭市]京汉君庭0套在售二手房均价29000元/㎡，海普佳苑二手房均价29000元/㎡，开元山庄紫庭苑二手房均价30000元/㎡……
溢价率0.2% 滨江6.61亿竞得温岭城西湖畔壹号北侧地块
8月3日，温岭市XQ050204地块出让，只经过2轮竞价，最终由滨江（杭州滨景投资管理有限公司）以66100万元竞得，溢价率仅为0.15%，楼面价为11717元/平方米。
该地块算得上近期温岭出让地块的一个风向标式存在。地块位于城西街道 村，与7月26号出让的上林村地块情况相似，同属银泰商圈。配套完善，周边医疗、商业、文教等一应俱全，可以说是温岭的优质地块，竟只以0.15%的溢价率成交。
地块直线距离温岭市会展中心约850米，离温岭市人民医院约1公里，离温岭银泰城温岭银泰城待定分台州市温岭中华北路与九龙大道交汇处0576-86700000约1.3公里，离温岭城西小学约2公里，距离温岭客运中心约2公里。
周边距离最近的楼盘是已售罄的湖畔壹号，新房均价22300元/㎡；今年新开盘的新湖双溪春晓均价30000元/㎡……此外，就是银泰附近的二手房楼盘。
土地市场流拍不断真相:融资难+限价严
过去半年，开发商大部分融资难是个不争的事实，即使是经历央行几次降准，依然无法有效缓解房企对资金的饥渴，资金层面偏紧让房企在地块的选择上不会再“头脑发热”。
今年以来，在融资监管更加严格的大背景下，房企融资渠道逐步收紧，银行贷款仍是房企融资的主要途径。与此同时，公司债大幅萎缩，信托规模增速下滑，中票保持稳定增长，海外融资规模大涨后续难度加大。大型国有房企融资优势较大，而中小房企融资成本普遍提高，其中信托融资成本较年提高2~3个百分点。
资金之外，分析师认为，“面粉或无法支撑未来面包价格”，部分城市的地块挂牌价格相比周边房价偏高，房企拿地后风险增加也是影响房企拿地的重要因素。
原先房企可以通过各种融资渠道拿地，如今房企拿地的资金基本都是自有资金，从今年上半年房企到位资金来看，按揭贷款和国内贷款增速都已经掉入“零增长”的负值区间。也正是在此背景下，房企拿地越发谨慎。
因而当流向房企口袋的水龙头慢慢拧紧，房企拿地的钱自然就会省着点花了，火爆的土拍溢价率也就下来了。这也意味着，市场上的流拍和低溢价，不代表着房企在勒紧裤带过冬，也不代表市场捡漏机会增多，而是房企对于后市不断提升谨慎度。
土地总是要拿的，要么去找一些房价地价差比较大的地块。如果有限价顶住、地价太高，没有利润空间，就暂时缓缓，等着地方政府期望值降低。
旭辉就这样表示，现在拿地遵循三个投资“漏斗”：战略漏斗、市场漏斗、财务漏斗。战略漏斗，是先在战略上决定会进哪些城市，衡量指标主要有经济参数、人口导入、产业发展。一些经济指标好的三四线城市以及百强县级市也可以重点关注。
财务漏斗，则是看土地是否划算。这需要一系列成本测算，算出土地大概的货值，预判在现在的市场价格之下能否有合理的利润率。市场漏斗，就是预估未来市场走势。可能一个城市库存已经达到36个月，即便土地市场很划算，有利可图，但库存周期过长，开盘后的竞争也会很激烈，所以慎进。
“每拿一块地，前期要看100块地。”旭辉公关负责人说，拿地窗口期很重要，比如20家房企去拍同一块地，就不是好的窗口期。而当市场变冷，土地出现流拍的城市，可能就会出现拿地窗口期。
上市公司有保证净利润率的要求，如果达不到内部测算要求，宁愿流拍也不会拿。毕竟企业追求的是永续经营，而不是短期内的快速扩张，进而出现隐患。
台州出让地块流标或者底价成交的统计
中指院数据显示，2018年7月份300城市土地市场供求两端环比略降，住宅用地成交均价下降幅度接近两成，溢价率较去年同期下降22个百分点。中原地产统计数据显示，今年1~7月，一线城市土地流标13宗；二线城市合计流标经营性土地154宗；三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。
各线城市土地市场普遍出现了流标或者底价成交的现象。即使成交的地块中，低溢价率成为常态。台州也不例外。
例如2月1日温岭坞根镇地块流拍，3月30日集聚区东部新区鲍浦大道以南地块3.27亿近底价成交，4月17日玉环坎门街道海都花园西侧地块2100万底价成交，4月24日5月17日浙江头门港经济开发区产业城(一期)地块两度遭流拍；
5月4日温岭坞根镇中学西面地块1200万底价成交，5月16日路桥桐屿大道与桐杨路东南角安置地块几次三番终止修改还是流拍，5月23日天台县福溪街道下园徐地块多轮竞拍后终究被流拍；
6月5日玉环清港镇下湫村地块450万底价成交，6月21日路桥区泰隆街以西、路桥大道以南地块遭遇流拍，6月25日台州经济开发区台东大道西侧、纬一路北侧住宅出让项目31070万底价成交；
6月27日椒江学院路东侧安置地块57400万底价成交，6月29日天台县坦头中学西侧一宗36亩土地遭流拍，7月4日天台县赤城街道工人东路地块遭流拍，7月11日天台县工人西路B地块遭流拍等等。
有数据表示，2018上半年推出59791万平米土地，成交50243万平米，流拍率为15.97%。2017年同期，推出45967万平米，成交38196万平米，流拍率为16.91%。从这些数据可见，今年流拍率还低一点。
由此可见，温岭土地市场某一阶段内的遇冷情况并不能以偏概全，轻易断言台州房地产市场将下行。暂时只能说明土地市场回归理性，房企拿地更加谨慎罢了。
那么，温岭的土地市场真的要凉凉了吗？目前为止还不确定。我们可以接着关注温岭8月31号出让的太平街道小河头村地块，毕竟市场发展趋势总是在变的。
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