房地产市场的变化一直以来都是舆论焦点。国家统计局数据显示，一线城市商品住宅销售价格环比下降，二三线城市涨幅回落。据此，有一种声音认为，中国房地产已经步入寒冬。那么，一些城市“环比下降”和“涨幅回落”就代表房地产市场进入寒冬了吗？这种声音是不符合实际的，也是站不住脚的。
一些城市房地产市场稳中微降和涨幅回落是因城因地制宜、精准施策调控的结果，也是预料之中的结果。过去相当长一段时间，房地产市场过热，价格过快上涨，投资投机性需求大规模进入房地产。
楼市的快车从快速到超速，人们热衷谈论房地产，有资金积累的人热衷投资炒房。一时间，房地产的热度似乎胜过任何一个其他产业。然而，地方政府过度依赖土地财政，资金过度流入房地产，致使房价过快上涨，只会让泡沫越来越大，甚至大大抑制了资金流向实体经济，伤及经济发展之根本。
当前，在“房子是用来住的，不是用来炒的”定位要求下，热点城市楼市降温，市场总体趋稳，房地产市场呈现平稳健康态势，恰恰是调控取得良好成效的体现。
从国家统计局最近公布的数据来看，9月份70座大中城市中，除上海、深圳、金华与上月相比新建商品住宅价格略有下降之外，其余67座城市仍然是持平或是微涨的。
前9个月，房地产开发投资增速同比增长9.9%。房地产开发企业土地购置面积同比增长15.7%，增速比前8个月提高0.1个百分点。9月份房地产开发景气指数比8月份提高0.01点。这些数据均表明，总体而言，房地产市场无论是当前价格，还是后续企业开发的积极性，都保持总体稳定。
当然，我们也注意到个别城市、个别区域甚至个别楼盘存在的波动，但这不能一叶障目。首先，个别现象不能反映总体情况；其次必须明确的是，房地产市场平稳健康发展是宏观调控追求的目标。
房地产市场对国民经济的带动作用明显，对满足居民住有所居，提高居住品质的需求等都发挥着重要作用。我们既不愿看到房价过快上涨，也不希望房地产市场过于冷清。更应该看到，伴随我国新型城镇化持续推进，以及国民经济持续稳定健康发展，房地产持续健康发展的基础是坚实的。
房地产行业并不是进入寒冬，而是有望迎来新的春天。在房地产行业由高速度迈向高质量发展的新阶段，我国正加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。房地产不应该是投机客敛财的工具，应该朝着改善人们居住品质的方向良性发展。
随着租赁在解决人们居住需求中发挥更加重要的作用，住房租赁将成为房地产市场的新增长点。健康养老住宅、智慧住宅、老旧住宅的翻新改造、绿色低碳住宅、住宅产业化，新的需求产生新的增长，房地产行业仍然大有可为。
整体降幅不大分化较为严重
从9月底开始，星星点点的楼市降价消息逐渐汇成一场疾风骤雨，交易趋冷的市场状态席卷了许多城市，仅仅一个多月的时间，就改变了大多数市场参与者对房地产市场的态度。
9月底以来，以特价房、精装房改为毛坯房交付、赠送车位等促销手段代替直接降价，在许多城市已十分常见。变相降价的方式相对缓和，也在一定程度上说明降价并不明显。但这种价格调整容易陷入“价格黑洞”，导致统计数据难以反映真实的市场价格。
现阶段出现降价的城市仅限于一线城市和一些二线城市，且整体降价幅度有限，大多数城市处于持平状态。而在一些三四线城市，还存在价格上涨的情况。
从58房产研究院重点监测的67城房价来看，三四线城市的房产交易市场较为活跃，在10月城市新房房价环比涨幅排行榜上，保定、岳阳、徐州、乌鲁木齐、大连位列前五，其中，保定以5.3%的环比增幅位居。找房热度上，三四线城市热度明显回升。
“从下跌的城市看，更多的还是体现在大城市的部分项目上，整个区域不见得都在下跌。部分城市近期供应增加，也容易带动房价下调。”某房地产研究院智库中心研究总监说。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬表示，从成交量上看，房地产市场确实出现了拐点，定价也有所松动，但整体降幅不大。对购房者而言，由于房贷利率上调，实际买房负担并未减少。
短期仍将回调长期难以预料
这场楼市调整，或许只是刚刚开始。多位业内人士认为，未来几个月，房价仍有回调可能。
58房产研究院首席分析师认为，在政策从紧基调不变的情况下，未来两个月，商品房整体成交量价不会出现明显波动，但2018年积蓄的下拉力可能在2019年上半年显现出来，房地产市场或出现降价潮扩大、热点城市遇冷的情况。一线城市降温会更为明显，有价无市的局面将更多出现在部分一线城市。
分析师称，之前支撑市场上涨的三线城市，最近都上涨乏力，热点一二线城市逐渐出现了全面降温的趋势。在融资收紧、偿债压力增加、项目去化率下降的情况下，房地产企业或选择以价换量，以保证现金周转和完成年度销售目标。
不过，目前这一波降价，除了受资金面影响，也与楼盘密集供应有关，这个时候必须降价。但11月份以后，若是销售回款不错，房企定价策略可能会趋于强硬。
对于房地产市场的长期走势，不少专家比较乐观。“年底利好消息比较多，如房贷利率或见顶、放贷节奏加快等，会对市场交易产生一定影响。市场情绪虽然悲观，但供应量在增加，如果政策配合到位，市场交易完全可以恢复。”研究总监说，此前的房地产周期都呈现出涨多跌少、涨易跌难的趋势，因此，后续看涨的动力依然很强。
谢逸枫认为，从现在到明年一季度，房地产市场会呈现持续降温的态势。但受库存减少、棚改政策仍有操作空间、财政收入压力加大等因素影响，明年房价上涨的压力较大。
对未来两年的市场走势，同策研究院给出了详细的判断。同策研究院预计，一线、强二线城市在2018年量稳价跌，2019年量升，2020年价格上涨，但涨价空间有限；弱二线城市2018年量缩价涨，2019年量稳，2020年价格下跌，但幅度有限；三四线城市市场分化，都市圈内三四线城市的未来趋势与强二线城市类似，其他三四线城市目前处于上升期，尽管棚改工作进入后半场，未来仍存在结构性机会。
但分析师称，由于房地产市场受国家宏观调控影响较大，而政策走向又难以预料，对于房地产市场的长期走势，很难有一个明确的判断。
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