在楼市调控政策趋严背景下，房地产市场上的“首付贷”或“首付分期”已经较之前有所减少，但随着市场交易逐渐冷淡，一些开发商私下推出“首付贷”或“首付分期”吸引购房者，其中不乏绿地、阳光城等大型房企。
专家认为，“首付贷”带来的问题显而易见，不仅增加了购房者的还款压力，也可能导致金融系统的紊乱。它也突破了住房政策限制，容易给炒房客带来一定机会，增加市场风险。
值得注意的是，首付贷呈死灰复燃态势同时，房贷利率也出现了松动。
据券商中国报道，第三季度，特别是年底，银行往往收紧银根，但是今年同期，北京、广州、杭州、武汉、南京等多个城市房按揭利率出现了松动，还有一些城市例如上海、深圳，虽然按揭利率没有出现明显松动，但放款速度加快。
根据融360发布的报告显示，2018年10月在35个城市533家银行中，有19家银行分（支）行下调利率，利率高位回调银行数量增加16家。
2018年10月首套房平均利率的城市前十分别为上海5.19%、厦门5.39%、昆明5.39%、大连5.44%、乌鲁木齐5.44%、北京5.47%、福州5.49%、太原5.49%、海口5.58%、重庆5.62%。
绿地、阳光城等房企提供首付分期
早在今年6月底，住建部等七部委就联合印发通知，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，其中明确提出，要打击操纵房价房租、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙。
10月底，河北涿州的一位刘姓置业顾问便在向客户推销楼盘时称，涿州的鸿坤理想尔湾、隆基泰和铂悦山、悦澜湾、天保馨悦湾、九里京城等楼盘，都可以做首付分期。
中新经纬客户端11月16日致电位于涿州的悦澜湾售楼部，一位置业顾问称，该楼盘可以帮助资金不足的客户做首付分期，可以先交5%的首付款，剩余部分与开发商旗下的第三方公司签署首付款分期合同，2年内还清，不收取利息。该置业顾问还强调，做首付分期不会影响房屋网签、银行抵押贷款等手续，可以一边还银行贷款，一边还首付款。
但根据涿州市2017年3月出台的规定，对非户籍居民家庭，限购1套住房(含二手房)且首付款比例不低于30%；对户籍居民家庭购买第2套住房时，首付款比例不低于50%。
在山东济南，也有一些开发商可以为客户办理首付分期。济南绿地国际城的置业顾问称，首付款不够的客户可以先交20%的首付，剩下10%通过开发商员工内部借款方式帮客户垫资，之后就可以向银行申请贷款。借款部分没有利息，但需要三个月内还清，如果，需要交纳一定比例的违约金。
认证信息为“阳光城集团广西有限公司”的微信公众号“阳光城广西区域”今年9月发布的一篇文章显示，南宁大唐印象、南宁阳光城·时代中心、玉林阳光城·丽景公馆等楼盘都推出了首付分期活动。11月17日，由阳光城等房企合作开发的南宁大唐印象的一位置业顾问告诉中新经纬客户端，首付分期活动现在还有，客户可以先交一半的首付，剩余部分在12个月内还清，这期间不影响客户向银行申请抵押贷款。
家住北京的张先生近期正打算购置第二套房产，据其反映，房产中介称虽然二套房的首付比例为60%，但他们可以做首付分期，客户先付30%，剩余30%首付分2年4次还清即可。
“首付贷”曾被认定违法违规
首付贷”“首付分期”降低了资金不足的购房者进入房地产市场的门槛，但购房杠杆却被放大，一旦规模扩大，容易对市场产生助推作用。
2016年两会期间，时任央行行长周小川表示，银行必须了解客户，客户的首付不能是借的。客户找另外一方借了一部分钱说这是首付，剩下再去借，整个借款和自有资本的比例就发生了变化，偿还能力也变了，以后月供不光要还银行的钱，还要还首付贷。
也是在2016年，相关部委就认定，“首付贷”是违法违规的金融产品。2016年8月，住建部、国家发改委、央行等七部委发布的《关于加强房地产中介管理 促进行业健康发展的意见》提出，中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务。
中原地产首席分析师认为，由开发商或第三方金融平台提供“首付贷”或“首付分期”，在房地地产市场一直都存在，而判断其行为是否违规，关键看向银行申请住房抵押贷款时的首付交付情况。
“如果办抵押贷款时，部分首付款仍由开发商或第三方金融平台垫付，贷款批准后，购房者一边还银行贷款，一边还首付款，这就是违规的。”分析师对中新经纬客户端表示，在新房交易中，从交首付到银行审批贷款，一般会有半年至一年的时间窗口，如果只是在这段时间内向购房者了提供首付分期或延长首付时间，严格意义上不能算违规。
但显然，上述开发商提供的“首付贷”或“首付分期”的还款时间都较长，且在银行抵押贷款办理完成后仍在还款，已经有违相关规定。易居研究院智库中心研究总监称，这类首付政策严格上说是违规的，但各地监管对它的态度不太一样，部分地区明文禁止，一些地方则只是在市场秩序整顿的时候去管控。
研究总监说：“‘首付贷’带来的问题显而易见，不仅增加了购房者的还款压力，也可能导致金融系统的紊乱。所以，商业银行在审核购房者资格时，应该对其银行流水、还款能力加大审查力度。”
多地按揭利率松动
事实上，过去一年多按揭利率一直处于上涨趋势，但最近多个城市房按揭利率出现了松动。
据都市快报报道，10月底，工商银行、中国银行部分支行率先下调房贷利率；最近，建设银行、农业银行、招商银行、汇丰银行等也相继回调。这不仅是针对刚需购买的首套房，甚至还包括二套房。
下调后，杭州大部分银行首套房贷利率上浮10%，仅少数银行上浮20%。在此之前，首套房整体维持在15%~20%，其中四大行基本上浮15%，股份制、城商行相对较高，还有个别支行曾经上浮30%甚至是40%。
从10月份数据来看，杭州地区房贷利率自5月份破“6”以来，首套利率平均值首次下跌。
此外，北京首套利率普遍执行基准上浮10%，个别股份行首套按揭利率由上浮20%下调至上浮15%；广州按揭利率松动则相对较早，7月底广州多家银行下调首套房贷利率。
据融360监测数据显示：首套房贷平均利率持续上涨22个月。10月份，首套房贷款平均利率达到5.71%，相当于基准利率1.165倍，环比上升0.18个百分点；同比去年10月首套房贷款平均利率5.30%，上升7.74个百分点。
10月份，首套房贷款平均利率持续上涨，涨幅明显收窄。在市场转冷下，预计到2018年年底前，首套房贷利率将会见顶，然后趋于平稳。
从过去1年多时间看，从2017年初大部分城市执行首套房贷利率基本都是85折，在基准利率不变的情况下，当下很多城市执行利率已经是首套房贷上浮20%。
以贷款100万为例，按揭30年，从一年多前的利率到现在，购房者需要多支付利息多达37.6万。最近部分城市出现的从1.2倍利率降低到1.1倍利率，相当于100万贷款30年总利息减少了11.1万。
东吴证券研究所表示，目前调控效果逐渐显现，购房者观望情绪增厚，导致按揭贷款需求减少，按揭利率持续上升处于高位。为扩大市场份额，预计会有更多银行进行利率下调，按揭有所宽松利于缓和市场转冷节奏，促进刚需人群入场。
按揭增量连续三月下滑
央行11月2日发布的《中国金融稳定报告》中提到，合理管控个人住房贷款增长，加强居民消费贷款管理，防止资金挪用与购房行为，刚性需求得到保护，投机炒房行为被抑制。
数据显示，10月份居民按揭贷款增加3730亿元，环比下跌13.44%，同比小幅上涨0.55%，略高于去年同期，按揭贷款增量规模已连续3月下跌。
金融部门要合理规划信贷投放节奏和力度
11月15日，人民银行行长、国务院金融稳定发展委员会办公室主任易纲主持召开金融机构货币信贷形势分析座谈会，研究当前货币信贷形势，部署下一步货币信贷工作。人民银行副行长潘功胜、刘国强，银保监会副主席王兆星出席会议。
易纲强调，要坚持“两个毫不动摇”，切实贯彻落实好精准调控和信贷政策要求，大力支持民营和小微企业发展。今年以来，在党中央、国务院正确领导下，人民银行采取了一系列政策措施，通过信贷、债券、股权“三支箭”，有力支持实体经济。
金融机构要深入领会政策意图，用好、用足这些正向激励措施，进一步加大对民营和小微企业的金融支持，并保持其商业可持续性。
会议分析认为，从近期货币信贷情况和主要金融数据分析看，当前货币信贷总体保持平稳增长，今年前10个月人民币新增贷款同比多增2.02万亿元，多增额是2017年全年的2.3倍，金融对实体经济的支持力度总体上进一步加大。
特别是，民营和小微企业融资状况有所改善，前10个月普惠口径小微企业贷款增量和增速同比双双提高。但也要看到，当前我国经济金融内外部形势复杂多变，部分前期扩张较快、经营激进的企业仍面临融资难、融资贵等问题。
会议指出，金融部门要提高政治站位，坚持金融服务实体经济的本质要求。当前，我国经济正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期，金融部门作为现代经济的核心，对经济长期平稳健康发展负有重要责任。
针对部分企业仍面临的融资难、融资贵问题，金融部门要主动担当，及时采取有效措施，合理规划信贷投放的节奏和力度，为经济平稳运行创造良好的金融环境。
国家开发银行党委书记赵欢、工商银行行长谷澍、农业银行副行长王纬、中国银行董事长陈四清、建设银行行长王祖继、交通银行董事长彭纯、招商银行常务副行长李浩、中信银行董事长李庆萍、光大银行党委副书记葛海蛟、江苏银行董事长夏平等10家商业银行负责同志，央行相关司局、部分分支行和银保监会有关部门负责同志出席了会议。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
