[摘要] 报告显示，2018年四季度，个人房贷余额同比增速和全国居民购房杠杆率分别回落至17.8%和31%，双双连续7个季度下行；随着居民购房杠杆率下降，预计2019年一季度房价涨幅将收窄。
易居房地产研究院20日发布《2018年四季度居民购房杠杆研究》报告。报告显示，2018年四季度，个人房贷余额同比增速和居民购房杠杆率分别回落至17.8%和31%，双双连续7个季度下行；随着居民购房杠杆率下降，预计2019年一季度房价涨幅将收窄。
易居研究院研究员沈昕表示，2018年12月21日闭幕的中央经济工作会议指出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。进入2019年2月份，多个省份、自治区、直辖市召开了两会，从目前已经发布的众多省、自治区和直辖市的2019年政府工作报告中，多地强调“房住不炒”、“一城一策”、“稳地价、稳房价、稳预期”。预计短期内性的调控政策不会放松，2019年一季度，居民购房杠杆率将进一步下降至30%左右。
报告称，随着居民购房杠杆率的进一步回落，预计2019年一季度房价涨幅将继续收窄。
个人房贷余额同比增速连续7个季度下行
报告称，从人民银行季度公布的个人购房贷款余额走势来看，近年来呈现持续增长的态势。数据显示，2018年四季度末个人购房贷款余额25.75万亿元，同比增长 17.8%，增速比三季度低 0.1个百分点。观察历史数据，2004年四季度-2014年四季度的10年间，个人购房贷款余额由1.6万亿元上升至11.5万亿元，期间新增房贷余额约9.9万亿。2015年-2017年二季度，短短2年半时间，贷款余额迅速攀升至21.6万亿元，期间新增贷款余额约10万亿。对比2004-2014年间的9.9万亿余额新增可以看出，本轮仅用了25%的时间却增加了102%的贷款。
报告分析，回顾过去13年数据，个人购房贷款余额同比增速点出现在2009年四季度(60%)。此后2010-2011年间，中央相继出台了“国十一条”、“国十条”、“9.29新政”、“新国八条”等调控政策，大幅提高了二套房的首付比例以及贷款利息，个人房贷余额增速随之回落，2012年二季度回落至11%。2012年三季度个人房贷余额同比增速开始回升，2013年四季度达到21%后重新回落。2014年-2015年二季度间，个人房贷余额同比增速一直在17-18%区间内盘整。2015年三季度开始，个人房贷余额同比增速快速提升加上国家不断出台的一系列去库存利好政策，2016年四季度超过了过去5年的增速水平达到36.8%。2016年底，中央经济工作会议强调“严格限制信贷流向投资投机性购房”，热点城市纷纷出台政策收紧信贷政策。
报告显示，2017年一季度，个人房贷余额同比增速出现收窄(35.5%)，此后7个季度继续保持收窄态势，2018年二季度以来回落速度有所趋缓，2018年四季度回落至17.8%。2019年一季度来看，预计短期内性的调控政策不会放松，个人房贷余额同比增速将进一步放缓，但回落速度或有所趋缓。
住户部门房贷去杠杆未来仍有空间
数据显示，2018年四季度，个人住房贷款余额新增8700亿元，环比下降16%，同比增长9%，房贷余额新增的值仍处于历史较高位。观察历史数据，2016年四季度以来，个人购房贷款余额新增额连续回落。
2017年四季度，个人购房贷款余额新增额进一步降至8000亿元，同比下降33%。2018年一二季度反弹至9800亿元，三季度继续反弹至10400亿元，四季度下降至8700亿元，距离2016年的高点有较大差距。易居房地产研究院分析称，种种迹象表明，随着调控政策的不断发酵，多地房地产市场降温明显，投机需求得到有效抑制。
数据显示，从人民币新增贷款中个人房贷占比来看，2018年四季度，个人住房按揭贷款占新增境内贷款比例为29%，较三季度上升3个百分点。
报告称，观察历史数据，该指标大致出现三个高点(30%以上)，分别发生在2007、2009年和2016年。2016年三、四季度，该指标连续刷新历史值，达到49%和51%。也就是说，新增境内贷款中有将近一半流向了住户按揭贷款。
进入2017年，个人住房按揭贷款占新增境内贷款比例连续两个季度下降，三四季度重新回升，2018年一二季度再次回落，三四季度小幅上升。从值来看，该指标已经回到2016年初水平，但仍高于2008年以来平均值较多，说明住户部门房贷去杠杆未来仍有空间。
当前个人购房杠杆率正处于下行通道
报告指出，将人民银行公布的个人购房贷款新增余额占一、二手房成交总额的比重与9%公积金贷款占住宅成交总额比重的历史平均值加总，估算出居民表内购房杠杆率。
数据显示，2018年四季度，居民表内购房杠杆率为31%，环比下降0.3个百分点，同比下降3.4个百分点。观察历史数据，从2015年三季度开始，居民购房杠杆快速上升，2016年四季度达到2010年以来位，为44.1%。2017年一季度，该指标小幅回落至43.8%，此后7个季度连续下行。目前来看，当前个人购房杠杆率正处于下行通道。
预计2019年一季度房价涨幅将继续收窄
报告指出，比较居民购房杠杆率与70城房价指数季度环比涨幅走势发现，房价涨幅与居民杠杆率总体呈现正相关关系。但值得注意的是，2012年-2013年那轮楼市短周期繁荣期间，杠杆率仅在初期小幅上升，此后一直保持在20%-30%水平低位盘整，这主要由于此轮周期仅部分一、二线城市复苏，大部分三四线市场成交依旧低迷。
报告显示，2015年一季度起，居民购房杠杆率和房价指数同时出现大幅攀升态势，房价指数季度环比涨幅在2016年三季度见顶，居民住房杠杆率在2017年一季度见顶。
本轮居民住房杠杆率滞后于房价指数季度环比回落，反映了在“因城施策”的政策环境下，部分热点城市收紧信贷的同时，一些三四线城市信贷依旧宽松。2017年一季度，一部分三四线城市出台调控政策之后，居民购房杠杆率连续7个季度回落，房价季度环比涨幅也呈现收窄趋势。
报告分析称，2018年一季度，杠杆率和房价指数涨幅同步下行。二三季度杠杆率进一步下行，房价指数涨幅扩大，这主要是由于成交结构发生变化，2017年部分热门城市严格限价后部分高价盘或延续至2018年二三季度开盘，或网签滞后，导致部分城市高价盘成交比例明显上升，其次二三季度部分二线城市楼市有升温迹象，三四线城市还在轮动上涨。
四季度杠杆率和房价指数涨幅同步下行。随着居民购房杠杆率下降，预计2019年一季度房价涨幅将继续收窄。
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