[摘要] 日前，温岭市人民法院审理了一起物业服务合同纠纷案。此案的争议焦点是小区电梯广告收入的归属。
日前，温岭市人民法院审理了一起物业服务合同纠纷案。此案的争议焦点是小区电梯广告收入的归属。
2015年2月11日，台州某物业公司与我市一房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，由物业公司对我市城西街道一小区进行物业管理。2017年5月初，该小区房屋开始交付。2017年5月8日，物业公司安排其分公司正式入驻小区负责前期物业管理工作。
去年10月19日，小区选举成立了业主委员会。业委会和物业公司友好协商、达成一致意见：分公司于2018年12月31日撤出小区，同时与新进驻小区的物业公司办理交接手续。
在前期物业管理期间，小区有电梯广告收入合计6.4万元，由分公司保管。但是，在物业交接过程中，分公司并未退还该笔收入，业委会多次催要未果。
今年3月19日，小区业委会将台州某物业公司及其分公司诉至法院，要求分公司退还电梯广告收入6.4万元，台州某物业公司承担连带责任。
对此，台州某物业公司及其分公司答辩称，前期物业服务协议有规定，广告牌设置及权益，按月收取相关费用，经营性收入用于弥补物业服务费的不足。所以，电梯广告费收入的所有权归属问题系物业服务合同履行过程中产生的争议。
因涉案小区是新开发的楼盘，业主入住率不高，前期物业服务费收费标准也不高，所以该小区自被告入驻管理之日起一直处于亏损状态。电梯广告费6.4万元属于物业公司的经营性收入，按照合同约定，用于弥补物业服务费的不足。
法院经审理查明，去年8月10日，分公司对全体业主出具了一份公示，内容包括电梯广告的租赁期限，“租金收入：64000元整，暂由我公司代为保管，等小区业主委员会成立后，我公司将该收入移交业主委员会。”同时，公示内容还有“其他收入无、支出无”。
法院认为，涉案小区的共用设施（电梯）出租收取的广告费应归该小区的全体业主所有。本案讼争的广告收入为分公司所占有，分公司在公示中也明确表示由其代管此笔广告费，一旦业主委员会成立，将移交该款。
现业主委员会已经成立，被告应按约履行公示内容，分公司予以返还。对于被告的辩称，因其既没有提供物业服务费亏损的依据，也与被告方的公示内容相违背，法院不予采纳。
最后，法院判处分公司返还给小区业主委员会电梯广告收入6.4万元，台州某物业公司对上述款项承担补充返还责任。
浙江红大律师事务所朱圣勇律师表示，根据《物权法》规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，包括电梯、外墙面、共有绿地等。物业服务企业无权自主在业主共有的电梯、外墙体随意做广告。
如果业主大会或业主委员会讨论决定并征得相关业主同意，物管可以在业主大会或业主委员会委托或者授权下，报经工商等相关部门批准，在电梯内、外墙上设置广告。《物业管理条例》规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。
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小区公共二三事
随着业主法律意识的提高，关于小区公共的问题，业主有更多的话语权。小编梳理了一些关于公共的常见问题。
公共有哪些？
小区公共是指利用小区属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用小区共用部位、共用设施设备进行经营所产生的。包括：（1）占用小区属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位；（2）公用设施和物业服务用房等；（3）公共区域内租赁摊位租金、摊位费、入场费和场地费等；（4）公共区域的广告，如电梯间广告、楼道广告、户外广告等；（5）利用公共区域内的活动场所对外开放产生的，如会所、足球场、篮球场、游泳池、网球场等经营；（6）部分通信运营管理费；（7）因损坏或违法使用小区的公共设施进行的赔偿或；（8）其他属于小区的公共。
公共如何分配？
利用小区公关部位、公共设施设备赚取的公共，由业主大会决定公共的使用方式和用途，其分配形式可多样化。（1）用于补充专项维修资金；（2）通过业主大会决定，可以用于：①维修、更新、改造、增设共用设施设备；②业主公益活动的开展；③业主委员会、业主监事会的工作经费和补贴；④邀请第三方对业主委员会的工作经费和经营性进行审核所需费用；⑤业主大会议事规则约定的其他事项。
业主对小区共有部分有何权利和义务？
依据《物权法》第70条、72条规定，业主对住宅或经营性用房专有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的权利，对共有部分的享有知情权和监督权，承担相应的义务，如维护的义务，并不得有侵占、滥用、破坏共有部分等行为。
业主委员会有权决定小区公共部分的经营管理和用途吗？
业主委员会只是业主大会选举产生的一个民间组织，执行业主大会的决定事项，是业主大会的执行机构。因此，在没有业主大会的授权下，是无权决定小区公共部分的经营管理和用途的。
开发商可以擅自处分小区的共用部分吗？
《物业管理条例》第27条规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
温岭日报讯（记者赵云 通讯员张祖豪）
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