[摘要] 保障开发项目建设，避免出现烂尾问题
8月21日，天台县住房和城乡建设局发布了《天台县商品房预售资金监管暂行办法（征求意见稿）》。
目前，《天台县商品房预售资金监管暂行办法》（征求意见稿）正向全县各单位、居民征求意见，请于2019年08月31日下午5:30前提出书面反馈意见。
天台县商品房预售资金监管暂行办法
（征求意见稿）
条 为促进房地产市场平稳、健康发展，维护商品房交易双方的合法权益，确保商品房预售资金用于相关工程建设，根据《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》（浙建房[2010]72号）、《台州市商品房预售资金监管暂行细则》（台建规[2011]517号）文件要求，结合我县实际，制定本细则。
第二条 天台县行政区域内批准预售的商品房建设项目，其预售资金的收缴、支出、使用和监督管理工作，适用本细则。
第三条 本办法所称商品房预售资金是指房地产开发企业将其开发建设中的商品房建设项目在竣工验收备案前预先出售给购房人，由购房人按照合同约定支付的预购房款（包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等）。银行按揭房款是指购房人向银行办理按揭贷款用于购买商品房的贷款款项。
第四条 县住建局负责对全县商品房预售资金收缴、使用的监督指导。县人民银行负责对管辖区域内监管银行的预售资金监管行为进行监督检查。
县住建局在商品房预售资金监督管理中主要履行下列职责：
（一）督促检查商品房预售资金监管的实施情况；
（二）办理商品房预售资金监管协议书的备案工作；
（三）受理商品房预售资金收缴、使用中违法违规行为的投诉处理；
（四）商品房预售资金监管其他有关工作。
县人民银行、银监部门负责对管辖区域内监管银行的预售资金监管行为进行监督检查。
第五条 批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围。预售资金遵循专款专户、专款专存、专款专用的原则，采用全程全额的监管方式，用于相关的工程建设。
第六条 房地产开发企业可以根据实际情况，按照商品房预售许可规模或者建设项目全部作为独立的预售资金监管对象（下称“监管项目”），在我县行政区域内符合条件的银行机构申请开立商品房预售资金专用存款账户（下称“资金账户”）。一个监管项目只能开立一个资金账户，该账户不得支取现金。
第七条 房地产开发企业应当就监管项目的基本情况、监管内容、监管时间、违约责任等内容与开设资金账户的银行机构（下称“监管银行”）、监管项目的工程监理单位共同签订统一格式的《浙江省商品房预售资金监管协议书》（下称“《监管协议书》”），同时向监管银行提供下列资料：
（一）监管项目的工程形象进度表；
（二）监管项目各阶段资金使用计划；
（三）监管项目工程预算清册；
（四）投标文件、中标通知书、中标合同；
（五）监管银行要求的其他资料。
签订《监管协议书》的监管银行必须满足相应的资质，并提供相应的证明材料，具体见附件一。各银行可在每年3月30日前向县人民银行提出申请。县人民银行对监管银行每年进行动态审核，对符合条件的银行，建立年度预售资金监管银行清单，每年对社会进行公布。
第八条 签订《监管协议书》的工程监理单位必须是已经依法取得工商营业执照和相应资质等级证书，且已与房地产开发企业签订该预售商品房项目工程监理合同的独立企业法人。
签订《监管协议书》后，监管银行应当向房地产开发企业预发放资金账户账号，用于申请办理监管项目的《商品房预售许可证》。
第九条 监管项目各阶段资金使用计划应当与监管项目工程预算清册和监管项目工程形象进度相对应。
第十条 房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》时，除需要向行政审批局提交法律、法规、规章和其他有关规定明确的材料外，还应当提交下列材料：
（一）《监管协议书》；
（二）监管银行预发放的资金账户账号；
（三）监管项目的工程形象进度表；
（四）监管项目各阶段详细的工程施工进度计划和资金使用计划；
（五）监管项目工程预算清册。
未签订《监管协议书》的项目，行政审批局不得发放《商品房预售许可证》。
第十一条 房地产开发企业应当根据《人民币银行结算账户管理办法》等账户管理规定，凭《商品房预售许可证》在监管银行正式开立资金账户，开立的资金账户账号应当与预发放资金账户账号一致。
监管银行在账户开立后5个工作日内，将房地产开发企业的开户申请书、《商品房预售许可证》、《监管协议书》、监管项目的工程形象进度表、监管项目各阶段的资金使用计划等材料报县人民银行备案。
第十二条 资金监管账户设立后，原则上不允许变更监管银行。如监管银行违反信贷政策或已不列入人民银行每年向社会公布的监管银行清单范围，可允许变更监管银行。变更预售资金监管银行，应当由房地产开发企业向县住建局提出申请，经批准后解除原监管协议，同时重新签订监管协议，将原监管协议解除时原资金账户中的全部预售资金一并转入变更后的资金账户，并报县住建局和人民银行备案。
第十三条 购房人按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款发放银行在发放按揭贷款时直接划入资金账户。房地产开发企业凭购房人在监管银行的缴款凭证为购房人开具售房收款票据。
房地产开发企业和购房人申请办理《商品房买卖合同》预售备案登记时，应当提供商品房预售资金存入资金账户的证明。
第十四条 商品房预售资金使用实行封闭式管理。房地产开发企业申请使用监管项目预售资金时，应当向监管银行提出申请，并提交监管项目工程监理单位出具的监管项目分部分项工程施工完成证明或者其他有效资金支付证明材料。
其他有效资金支付证明材料主要包括：
（一）用于支付购买建筑材料、设备费用的，应当提交购销合同；
（二）用于支付设计、监理及其他行政事业性收费的，应当提交合同或者缴费通知书；
（三）用于偿还在建工程贷款的，应当提交贷款银行出具的还款通知书与支取贷款金额的证明及工程监理单位出具的已完成工程量的证明；
（四）用于支付税款的，应当提交纳税通知单。
第十五条 房地产开发企业有下列情形之一的，监管银行不予办理监管项目预售资金使用手续，并责令其限期整改：
（一）超出工程进度使用预售资金额度的；
（二）未按规定使用预售资金的；
（三）未将预购房款存入资金账户的；
（四）以收取其他款项为名变相逃避资金监管的。
房地产开发企业在办理《商品房预售许可证》前，应当支付而未支付的各项费用不得在新建商品房预售资金账户中支取。
第十六条 监管银行应当按照监管项目分别建立商品房预售资金收缴、支出台账，并根据监管项目分部分项工程预算清册、资金使用计划等要求严格审核房地产开发企业资金使用申请。符合条件的，自申请之日起2个工作日内付款。
第十七条 房地产开发企业应当按月向县住建局报送建设工程完成的形象进度以及监管银行出具的预售资金收缴、支出对账单。监管银行应当按月将本银行监管的商品房预售资金情况报县人民银行备案。
县住建局应当对监管项目的预售资金入账情况、工程建设进度和资金使用情况进行监督检查。
第十八条 为确保监管项目工程建设顺利进行，对监管项目商品房预售所得款项，按监管项目工程预算清册总额不低于130%列入预售资金监管协议方式监管。
按监管协议监管的项目工程预算清册总额的20%可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目房地产开发贷款及其他费用。纳入我省重点监测的房地产企业，新开发项目允许用于偿还开发贷的比例从监管额度的20%提高到50%。
第十九条 商品房监管项目竣工验收备案后，房地产开发企业凭相关证明材料向监管银行提出资金账户撤销申请。监管银行应当按照《人民币银行结算账户管理办法》有关规定办理账户撤销手续。房地产开发企业应当及时将资金账户撤销情况报县住建局备案。
第二十条 房地产开发企业提供虚假材料申请开立资金账户，骗取工程建设资金、擅自截取挪用购房人预购房款或者不将购房人预购房款存入资金账户的，县住建局应当立即停止该监管项目的销售，并责令其限期改正。同时，将其行为记入企业的诚信档案和人民银行的企业征信系统。
第二十一条 监管项目的工程监理单位提供虚假的监管项目分部分项工程施工完成证明，或者监管项目工程预算清册编制人员编制虚假的分部分项工程造价，造成房地产开发企业因超前超额支取商品房预售资金而影响工程按期竣工的，应当承担相应的法律责任，并将其行为记入企业或者个人的诚信档案，视情节轻重限制其在天台县范围内承接监理业务。
第二十二条 监管银行未按要求受理、审核房地产开发企业使用商品房预售资金的申请材料，超前超额支付商品房预售资金，导致工程无法竣工的，除承担相应责任外，3年内不得在我县行政区域内承担商品房预售资金的监管。
第二十三条 房地产开发企业与监管项目的工程监理单位或者监管银行相互串通设立虚假资金账户逃避监管或者违规使用商品房预售资金的，县住建局应当责令限期改正；造成严重后果的，监管项目的工程监理单位或者监管银行承担连带责任，并依法追究相关责任人的责任。
第二十四条 参与商品房预售资金监管的有关部门、机构和工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、泄露企业秘密的，由有关部门依法依纪追究责任。
第二十五条 本办法自发布之日起施行。
天台县住房和城乡建设局 中国人民银行天台县支行
台州银保监分局天台监管组 天台县行政审批局
年 月 日
附件一：
房地产预售资金银行应至少具备以下资质，并提供相应证明材料：
（一）在我县设立机构至少满3年；
（二）依法开展经营活动，近3年内在经营活动中无重大违法违规记录，人民银行上年度综合评价B级以上，银监部门上年度监管评级2级以上。地方经济有特殊贡献的可适当放宽，但须报县政府批准；
（三）内部管理机制健全，具有较强的风险控制能力，近3年内未发生金融风险及重大违约事件。能够指定专门机构、专职人员负责商品房预售资金监管业务；
（四）具备先进的资金汇划清算系统，保障资金及时到账。在银行支付系统正常营业时间内，能够做到资金结算当日事当日毕；
（五）能够遵循专款专户、专款专存原则，积极配合监管机构开展商品房预售资金监管业务，提供相应的金融服务。
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