保利发展：新格局下，探寻高质量发展的内生动力

“出海”“抢单”“拼经济”，随着疫情防控进入新阶段，国内经济复苏提上日程。去年底的中央经济工作会议已为今年经济工作定调，强调努力实现2023年经济发展主要预期目标，以新气象新作为推动高质量发展取得新成效。针对房地产行业，会议特别强调，保交楼、保民生、保稳定，有效防范化解优质头部房企风险。

“房地产行业已进入高质量发展阶段，房企要进一步发挥在保障民生、推动城市化建设、改善人居环境、增进民生福祉等方面的重要作用。” 保利发展控股集团股份有限公司党委书记、董事长刘平表示。

过去几年，房地产市场的发展逻辑已发生根本性改变，高杠杆、高周转、高增长的旧模式难以为继，如何在2023年良性循环和健康发展，成为全行业必须回答的命题。作为行业头部央企，保利发展控股集团（以下简称“保利发展”）又如何开启高质量发展的新模式？

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增长韧性背后的“密码”

根据多家机构发布的2022年中国房地产企业销售业绩排行榜，百强房企累计业绩同比降低40%以上，近九成百强房企累计业绩负增长。保利发展以全口径销售额4573亿元位列行业第二位。

复盘保利发展多年来的经营表现，“稳健经营”是其重要特征。从1992年起步，保利发展深耕城市发展30年，其穿越周期、逆势增长的底层逻辑是什么？

“在1992—2022的30年间，保利发展作为国家战略的践行者，美好生活的同行者，舒适人居的引领者，为创造城市美好的过程留下了许多印迹。”保利发展相关负责人回忆，从打造出“国家康居示范小区”保利花园，到持续引领城市发展的产品体系布局，精细化营造改变生活方式的健康人居，保利发展一直着眼于国家战略需要、行业发展趋势和市场与客户需求，保持稳健增长。 

不断提升企业战略和管理体系，是保利高质量发展的第一个“密码”。

“保交楼”是过去一年楼市的关键词，头部房企的交付实力优势也在此轮竞争中凸显。稳健经营是实现如约交付的基础。在营收、盈利平稳的基础上，保利发展坚持把客户价值放在首位，高度重视交楼工作。

为了在“保交付”基础上做到“品质交付”，保利发展不断优化“6321交付力体系”：提前半年介入交付，提前3个月逐户验收及跟踪消项，提前2个月启动交付大会，提前1个月完成90%的交付准备工作。官方数据显示，2022年，保利发展交付体量创历史新高，覆盖24个省市、68个城市，均按合约按时保质交付，第三方客户调研满意度稳步提升。

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究其本质，“保交楼、保民生”是为了促进楼市高质量发展，而高质量发展的关键是可持续发展，风控水平成为众多房企的分水岭。

在坚守客户价值的基础上，保利发展总体负债率处于行业低位，各项指标均低于“三条红线”控制标准。截至2022年三季度末，保利发展剔除预收款后的资产负债率较去年底进一步下降至65.35%，标准普尔、穆迪、惠誉等三大国际评级机构均给予“投资级”评级。

当然，保利发展的风控优势除了和财务安全相关，更离不开企业整体“居安思危”的理念。保利发展相关负责人表示，“保利发展是一家有‘忧患意识’的企业，我们每做一件事情都会先思考安全底线在哪，每走一步都会努力多看三五步，每一个项目都会做好压力测试。历届决策者都经常会问自己和团队‘未来会怎么样’，在这个安全底线下要怎么保安全。”

事实上，这种高度安全意识让保利发展在市场态势很好的时候，也保留了一份清醒，在市场调整时留有安全缓冲区间，快速反应，抵御风险。而企业穿越周期，实现高质量发展，除了准确把握国家政策和市场趋势，始终都离不开对于客户需求的充分满足。

在30年的发展历程中，保利发展的产品经历了四大阶段：起步引领、稳步推广、全面提升、精益突破。从20多年前的“国家康居示范小区”保利花园开始，保利发展就开始探索和明确自身定位：前沿产品理念的缔造者、领先行业技术的推动者、舒适人居产品的实践者。 

目前，除了房地产主业，保利发展还覆盖物业、商业、酒店、基金和长租公寓等业务领域，积极发展保障性租赁住房，助推城市更新。后疫情时代，客户对健康社区的渴望更加强烈，保利发展推出全新的健康人居产品，并结合传统文化，打造具有中国人居特色的现代住所。

作为国计民生的支柱产业，房地产正逐渐回归居住属性，产品力和服务力成为衡量房企是否高质量发展的重要标尺。保利发展在理解和把握国家政策、行业大势、市场需求下，正积极践行这一发展理念。

探索新发展格局下的内生动力

2022年底的中央经济工作会议提出，“要更好统筹经济质的有效提升和量的合理增长”。在保利发展2023年度工作会议上，刘平结合行业研判表示，这也是公司2023年经营管理工作的总体思路，稳增长、去库存、调结构，唯有全面做强自己，才能更好地抵御风险，勇立潮头。

在着眼国家战略需要、尊重市场规律的同时，保利发展也不忘“修炼内功”，从管理机制入手提升内生动力。

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刘平表示，公司要形成一套系统落地的机制，运用全流程的系统思维，推进体系化建设，包括“经验沉淀、总结凝练、标准定型、机制牵引、效能提升、内部控制、创新发展”的全过程。

这种精益管理和系统思维覆盖公司投资、财务、产品、服务等各个体系。自2022年以来，保利发展持续优化组织架构。在总部层面，设立地产管理中心和产业管理中心，整合相关业务职能，提升效率；在各个区域，设立业务共享中心，加强对业务的统筹能力，拉升各城市公司产品开发水平。

“稳健经营”一直是保利发展的“DNA”，这得益于其系统化的管理机制。刘平表示，保利发展坚定落实“两个一以贯之”，把加强党建引领和完善公司治理相统一，不断理顺领导体制、完善决策机制，提高决策效能，并进一步压实主责，党建工作与服务主责主业深度融合。

这也是保利发展在当下新发展格局下探寻内生动力的路径之一。

不忘初心，筑牢社会责任

“以高质量发展为目标，满足客户对美好生活的期待”，在保利发展看来，不断提高匠造力、运营力、引领力，以绿色、健康、智慧，服务每个家庭、每个社区、每个城市的美好生活，是保利发展顺应高质量发展的重要路径。在稳健经营和主业增长基础上，央企的责任担当同样不可或缺。

“租售并举”是增进民生福祉的重要住房制度建设。在深耕城市运营和“保交付”基础上，保利发展还积极布局物业、养老、文化旅游、会展等涉及社会保障和民生福祉的领域，全面提高人民的美好生活品质。

近年来，保利发展投入运营及在建、筹建租赁住房项目逐年增加，通过打造自主租赁住房品牌，资产运营管理、物业服务水平不断提高，同时也积极探索提高运营类资产的新发展模式，持续完善顶层机制设计，与建设银行搭建租赁住房基金战略合作框架。

目前，保利发展累计开发保障性住房项目172个（含配建保障性住房的项目），总建筑面积超900万平方米；共参与及跟进城市更新项目超130个，涉及改造户数11万户，激发城市发展新动能。

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透过钢筋水泥，保利发展的绿色建筑理念也渗透其中。在设计与建设过程中，保利发展积极应用绿色节能、超低能耗技术，深入研究近零能耗建筑等方法，更好解决建筑物能耗高、碳排放量大等问题，并积极将其应用于各类新建住宅产品。目前，保利发展完成认证的国家绿色建筑项目达到41个，认证面积超780万平方米，全年超1100万平方米新开工项目使用了装配式建筑。

作为负责任的企业公民，保利发展在“双碳”领域、乡村振兴和抗击疫情方面都在积极践行责任理念。在社区公共服务方面，保利物业打造“星火街区”，协同政府开展基层社会治理，为贫困家庭、独居老人提供服务，并通过全域化服务管理模式有效解决了服务治理“疑难杂症”。

在履责实践基础上，保利发展也在积极推动企业履责的规范化和专业化。凭借在环境、社会和公司治理领域的良好表现，保利发展成功入选福布斯中国发布的2022中国ESG50名单，并连续两年入选“央企ESG·先锋50指数”，并以第二名的好成绩入选“央企ESG·社会价值先锋50指数”。

从坚守利国利民初心，到为美好生活赋能，保利发展坚守央企责任使命，与更多人共享发展成果，既创造了更多的社会价值，也助力企业稳健增长。

对于房企而言，在房地产市场开启新发展格局之际，在主营业务以外如何寻求更符合社会民生所需的新业务增长点，如何平衡好规模和成长的关系，成为房企探索新发展模式的关键。经济价值和社会价值相得益彰，才是高质量发展的内生动力。

“坚定地落实国家‘房住不炒’的政策，把企业的精益管理落到实处，在不确定性中寻找确定性，更多向管理要红利。换句话说，在下一个发展阶段，面对房地产行业去金融化、制造业化、功能民生化、竞争格局进一步分化的未来趋势，保利更关注的是夯实产品力、服务力，以客户战略为导向，通过极致专业化来实现企业的高质量发展。”刘平表示。