[摘要] 与小区业主谈判4年，物业费涨了0.03元/平方米；100%的收费率，实现收支平衡也有难度；有总公司支持的物业公司，每年需要几十万元到几百万元的亏空补贴；市场化的物业企业，为了生存只能偷工减料——
与小区业主谈判4年，物业费涨了0.03元/平方米；100%的收费率，实现收支平衡也有难度；
有总公司支持的物业公司，每年需要几十万元到几百万元的亏空补贴；市场化的物业企业，为了生存只能偷工减料——
□本报记者张莉贝
催了一年的物业费，平均收费率只有84%
每年的物业费收取，是各家物业公司老板最头疼的事情。始于年初的收费工作，往往要到年底才能结束。而且，全年的收费率极少能达到100%。
今年，台州经济开发区阳光物业管理有限公司总经理郭哲想了个法子，将员工两人一组，成立几个小组，定向收取物业费，并对收费率高的小组进行奖励。尽管如此，大半年过去了，该公司所管理的其中一个小区的收费率仍然只有50%。
“如果要实现收支平衡，按照成本测算，收费率必须要达到92%，但目前，全市平均收费率只有84%左右，有8%的差额。物业企业的生存，远比表面来得困难。”市物业协会会长侯孟足这样说。
“台州整个物业行业的现状，可以用‘在夹缝中生存’来形容。”方远集团物业服务有限公司总经理、市物业协会副会长黄赣浙说。
在台州的物业企业中，方远物业算是做得比较好的公司了。但该公司所管理的小区，也不能实现总收费率92%。“到目前为止，业主欠我们公司的物业费总额已经有200多万元。”黄赣浙说。
收费难，几乎成了台州整个物业行业的一个通病。
对此，台州万邦物业管理服务有限公司总经理朱小秋认为，物业收费难的原因有很多，其中很大一部分在于业主和物业公司之间因为误会，导致前者迟交或者拒交物业费。
他对目前比较突出的两个误会，即空置房交费和停车位，进行分析。
几年之前，对于空置房的物业费交纳，有规定可以只收取50%的费用。但后来，为了打击炒房，国家又重新规定，空置房物业费同样按照100%收取。但是，空置房的业主们仍然认为，自己没有居住，还要收取物业管理费，实在冤枉。“有些业主甚至反过来说：‘我没有住，电梯坏了，物业公司还应该赔偿我的损失’。”对于这样的回应，朱小秋很是无奈。
为了让空置房的业主交纳物业管理费，朱小秋甚至想出一个无奈的下下策——动员员工充当中介角色，义务帮空置房业主联系租户或者买家。“只有这样，才有可能让业主交纳拖欠的物业费。”
空置房收费难上加难，这一说法得到了其他物业公司的证实。郭哲说，阳光物业管理的其中一个小区，2009年交房，共700多户人家，目前的入住率才30%。“剩下的70%只能靠电话联系，催交物业费。”
而关于小区停车位一事，看似与收取物业费无关，却往往成为拒交物业费的导火线。
“业主经常抱怨，车子被堵在车库里，开不出来，埋怨物业没有管理好。可是，我们也有我们的难处。”朱小秋说，由于业主汽车拥有量远远超过小区停车位的预置量，必然会有一部分业主的车辆没有地方停放。
“以海湾浪琴为例，该小区地下车位有650个，地面划定的车位有76个，小区道路两旁临时停车位还有100个左右。但是，整个小区业主实际拥有量为1200多辆，车位缺口将近400个。我们也曾用各种方式，尝试让业主把车子停在小区外面，但是他们说‘我是这个小区的住户，为什么要停在小区外，万一被偷了，谁负责’？我们也没办法。”
于是，很多业主就想方设法，把私家车挤进了小区过道，造成堵塞。通行受影响的业主埋怨不已，就赌气说：“连停车都管理不好，物业费不交了。”
物业费收费难，最直接的影响是，小区每个月的费用支出，只能由物业公司先垫付。“物业成本包括人工工资、福利、办公费、卫生保洁费、公共设备维护费、公共区域正常运行费等，加起来每个月有几十万元，是一笔不小的数目，如果一直要垫付到年底，就需要几百万元的流动资金。压力很大。”朱小秋说。
而这样的局面，也让物业公司的老板们有了一种赌博的心态。“特别是年底，物业费能收回多少，能不能填补垫付的空白，明年怎么垫付，总会担心一番。”
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