[摘要] 现在对于改善型客户来讲是一个比较好的时机，只要整理自己手中的不动产，合理地将老、旧、小的不动产置换掉，选择适合自己居住的改善型房源，现在比较合适。市场越低迷越是置换的时机，虽然这个时候老、旧的房子价格卖不上去，但是这个时候改善型的价格也相对较低。
临平新城
个盘表现强劲 竞争非常激烈
单就成交量来看，临平新城在去年的表现不俗。华元欢乐城、理想银泰城都有不错的成交量，其中，华元欢乐城销售套数达951套。
价格方面，华元欢乐城成交均价去年出现过波动，去年6月的成交均价为9492元/平方米，随后的3个月成交均价出现下滑，9月成交均价为7817元/平方米，此后受到楼市利好政策的影响，价格开始上升，今年1月份的成交均价为8159元/平方米。
怡丰城的成交均价则一直保持8000—9000元/平方米，有轻微波动。其他几个在售项目的成交均价则一直保持平稳。
板块的存量一直处于高企状态，华元欢乐城、东田怡丰城、赞成首府、景瑞御华府等十多个项目均在临平新城板块。
根据透明售房网的数据显示，截至2月10日，华元欢乐城尚有1826套房源可售，同样位于临平新城的理想银泰城尚有1083套房源可售。仅两个项目尚有近3000套的房源可售。
此外，赞成首府总建筑面积约27.6万平方米，有21幢建筑组成，目前仅6幢领出预售证，推出624套房源。景瑞御华府目前已推出819套房源，而该项目建筑面积达到21万平方米。
大城北
存在涨价动力 库存不容忽视
与未来科技城相似，大城北也存在“地价压制”现象，受到滨江万家名城、万科北宸之光的影响，大城北的其余的楼盘在价格上比较被动。
近几年，大城北引来诸多大鳄，使得板块地价骤然抬升，项目之间的地价出现了比较大的差距，甚至有临近地块拿地价相差一倍的情况出现，比如万科北宸之光拿地价4430元/平方米，滨江万家名城两宗地的拿地价分别为6240元/平方米和6271元/平方米，而越秀星汇尚城拿地价9600元/平方米。
根据透明售房网数据，截至2月10日，万科北宸之光已售房源为2252套，剩余可售房源为542套。板块内另一个大盘，滨江万家名城已售981套，剩余可售房源为454套。就项目建筑面积来看，北宸之光后续供应潜力已经不足。
这两个项目的销售进入后半段，对区域内的价格影响力在一定程度上开始减弱。而随着大城北商业配套开始逐步完善，在售楼盘的价格开始出现轻微的上涨。
宝嘉誉峰去年4月首次开盘时，均价为17000元/平方米，去年7、8、12三个月的成交均价则超过18000元/平方米。
区域内另一个楼盘，方正御星的成交均价也出现了上涨，2014年6月的成交均价为16901元/平方米，此后成交均价波动上涨，2014年9月份成交均价一度超过20000元/平方米。
需要指出的是，大城北的存量同样不可小视。粗略统计，大城北2014年纯新盘体量高达百万平方米。宝嘉誉峰、赞成赞城、大家运河之星等近10个楼盘入市后，大城北在售项目已经达到将近20个，此外还有万通、越秀等房企旗下项目潜在供应蓄势待发。
奥体板块
利好集中兑现 存销比已降低
奥体板块定义较为广泛，是近几年从钱江世纪城板块中划分出来的。从城市发展的角度来看，奥体板块的地理位置十分优越。近几年杭州城市重心南移，加之龙湖的营销宣传，奥体板块的核心价值在这两年迎来爆发。
相对来说，奥体板块是涨价预期强烈的板块之一。这两年，该板块的成交一直较为活跃，2014年，板块的商业项目进入集中供应期，龙达国际、万禹大厦、宏扬鲲鹏中心、望京商务中心、大象国际中心等均有成交。
住宅方面，奥体板块去年曾发生过价格震动，均取得了不错的成绩，目前价格已经逐步回升。除了绿地旭辉城、莱蒙水榭春天的热销外，滨江金色江南、龙湖春江彼岸等也都是板块中的热销项目。
与热销相对的，却是奥体板块非常有限的供应量。经过去年一年的大量消化，莱蒙水榭春天和龙湖春江彼岸已经呈现清盘状态，只有旭辉城还有上千套可售房源。据透明售房市场研究院发布数据，奥体板块热销住宅套数存销比仅为0.6，按去年的成交量计算，消化板块内的库存量只需要7个月。
而从土地市场来看，奥体板块从属于滨江区的部分，之前出让的地块均已投放市场，近期内暂无后续土地出让。
如今，奥体博览城主体育场“白莲花”已经盛放，“绿地城市之门”已经启动，板块规划利好依然处于高速释放期和兑现期，购房者置业热情颇高。
在此情况下，旭辉城战略性地在2015年年初开始了其涨价的行动——由保量向“保量且保利润率”转变。据透明售房网数据显示，截至2月10日，绿地旭辉城销售均价24415元/平方米，其累计均价22256.15元/平方米，较之前有所上浮。
未来科技城
价格底部抬升 今年供应大增
未来科技城去年的供应主力为富力西溪悦居、欧美金融城EFC等楼盘。板块的价格底部由EFC构筑。
去年8月16日，EFC首开推出房源共计400多套，起价80万元每套，均价为11000元/平方米，部分低楼层房源价格甚至在每平米9000元/平方米左右，相比同板块其他楼盘低出了不少。
不过，EFC的低价与其拿地价有很大关系，项目由两宗地块构成，楼面价分别为838元/平方米和1075元/平方米。同板块内，合景泰富去年推出的合景瑜翠园，楼面价为5848元/平方米，项目开盘均价约14000元/平方米。
另外，合景泰富在板块内拿下的另外一宗地块，楼面价8001元/平方米；江苏新城拿下的淘宝城南地块楼面价8727元/平方米。
受到价格和位置的影响，此后，EFC多次加推均取得了不错的销售成绩，成交均价在也逐步上升，根据透明售房网的统计，EFC从去年8月以来成交均价一直在上涨，今年2月成交均价在12000元/平方米左右。
但这并不意味着板块内房价肯定能继续涨下去。板块目前在售项目近十个，其中，欧美金融城截至2月11日领出预售证的房源仍有1741套，另外，还有合景瑜翠园领出预售证的房源有399套；再加上西溪悦居、新城西溪逸境、合景叠彩园、富力十号等楼盘，2015年仍有大量的供应量。
另外，板块在售楼盘的后续供应不少，一些待开发地块的潜在供应量也很多。目前未来科技城待开发土地主要还有8块，出让时间从2013年7月29日至2014年10月15日，其中商住4块、住宅4块，包括衢州巨化项目、浙大网新集团地块等，总建筑体量超过115万平方米，其中住宅性质的地块建筑体量超过41万平方米。
专家说
汉嘉地产顾问副总经理陈焕春：
购房者没有固定的买房时机
我一直认为没有哪个固定的时间是买房时机，对于购房者来说，没有哪个时机一定是好的。宏观的市场与微观的选择并不能完全同步，在楼市底部的时候，你中意的户型和区域不一定会有。
2015年节后，开发商也会继续保持谨慎的态度，不会出现节后就推出特价房。2014年楼市还处在下行的阶段，2015年经过一年的调整，2015年的价格已经有了一个参考。在开年后，开发商也会有一个短暂的观察和等待期。2015年还是会以走量为主。
华元房产集团策划副总监戴智凯：
节后会有让利活动
对于开发商来说，季度的业绩在开发商的宣传口径上十分重要。开发商也会在节后冲击季度的业绩。开发商都希望能够开门红，因此会在节后做一些让利的活动。
从消费心理的角度上看，购房者会有一定的从众心理，因此季度的业绩十分重要，业绩好，可以做到好的舆论导向，得到市场的认可，一个项目卖得好，这个项目总有自己的优势。
季度好的销售业绩，说明这个项目能够被市场热可，并且认可度高，除了能够有好的舆论导向，引发购房者从众的消费心理，也为全年的业绩打下一个良好的基础。
按照以往的情况看，5月人居展集中的特惠活动之前，3、4月份是一个比较好的时机，一般而言都会有一波去销的动作。
从现在市场行情看，价格继续往下走的可能性不是很大，5月人居展之后基本会保持平稳向上的趋势，除非一些销售情况不是很好的房企。
浙报传媒地产研究院院长丁建刚：
目前是置换好时机
关于买房时机很难做一个统一的说法，目前的市场总体而言压力还是有的，现在还看不到价格上涨的动力。购房者不必很急迫，但这也不是不买，该不该买还是要看自己的需求，目前市场有充分挑选的余地，购房者不必急于购买。
现在对于改善型客户来讲是一个比较好的时机，只要整理自己手中的不动产，合理地将老、旧、小的不动产置换掉，选择适合自己居住的改善型房源，现在比较合适。市场越低迷越是置换的时机，虽然这个时候老、旧的房子价格卖不上去，但是这个时候改善型的价格也相对较低。
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