[摘要] 房地产行业存在值得注意的几个问题：首先，梳理并查验近年来房地产调控各项政策的实际效果及合理性。系统、实证、有民调支撑的反思式、比较式分析的缺位，对行业今后的形势发展判断与政策利弊判别构成潜在障碍；其次，规范地方政府在土地市场的推地进度。
2014年土地供应落后商品房销售7.7个百分点，如果2015年二者差距维持1-4月20个百分点左右水平，则到2015年年底时二者差距累积将接近30个百分点水平，这对市场将产生重要支撑并逐步推动形势好转。2015年3月27日，国土资源部等《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》已明确：“住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应”。
2015年4月初，可能是考虑到2014年北京商品住宅用地计划仅完成51.7%，北京市国土局将2015年北京商品住宅用地计划供应下调至750公顷，仅为前四年平均计划供地水平的76.5%。
后，居民对房价的接受程度呈现积极变化。2015年季度，人民银行城镇储户问卷调查显示，有48.1%的居民认为目前房价“可以接受”或“令人满意”，较上季度提升6.9个百分点，较上年同期提升12.4个百分点。
未来形势喜忧参半
展望2015-2016年行业发展前景，有利好的一面，也有利空的一面。好的一面除了政策环境日趋宽松外，还有三点：
一是一二线城市居民购房需求仍在增长并具有可持续性。2014年，北京、上海常住人口分别为2151.6万和2425.7万，分别较上年增加1.7%和0.4%，尽管增速较上年分别下降0.5个1.0个百分点，但仍在增长。另据2014年下半年卫生计生委发布的《中国流动人口发展报告2014》，截至2013年底，有超过18%的人口离开本地或本省在外生活，人口主要流向珠三角、长三角和北京地区，2013年北上广深和长珠三角及福建等发达地区流入人口在总流动人口中占比较上年提高4.5%，超过同期中国城市化率提高1.3个百分点的速度。
在城市化人口流动趋势之上叠加的小城市到大城市、再到超大城市的人口流动趋势，对大城市和超大城市住房构成长期可持续需求。以北京为例，尽管有2014年以来的市场不景气，但北京住宅用地楼面地价一直在快速上升。
二是行业风险已多次得到释放。从2005年开始，房地产行业已经历三次大的调整过程，部分地区如北京已经历四次调整过程，每次调整都使行业运行中潜在风险得到不同程度释放，购房者更加有经验，开发商更注意迎合客户偏好，市场更加理性，行业集中度更高，各项制度更加健全。2014年商品房销售额76292.4亿元，较上年减少6.4%，但同期销售额在300亿元以上的19家龙头房企销售额增长了19.7%，中指研究院统计的百强房企销售额2015年增长了10.3%。
中指研究院统计的2015年百强房企资产负债率均值为73.6%，较上年提高1.1个百分点。2015年4月，沪深两市上市房企的资产负债率在66%左右，比上年提高了近2个百分点。
Wind资讯公布的数据也显示，75家上市房企平均资产负债率为74%，比上年提高0.2个百分点。一般认为房地产企业资产负债率不超过80%时，就不会有太大问题。
三是继放开单独二孩之后，有望在“十三五”期间甚至更早全面放开二孩。凯恩斯在1937年曾断言，“在需求比预期低且过剩供给不易改变时，从一个正增长的人口到人口增长下降的转变，其后果可能是灾难性的”。
日本人口尤其是工作年龄人口在总人口中占比减少引发长期经济衰退的教训已引起中国警惕，1995年日本18-64岁人口在总人口中占比达到历史高点65.5%，此后逐渐滑落到2010年的60.4%，这期间日本GDP增速一直在2.4%之下徘徊，一度跌至-6.0%，其颓势与1990年之前30年不可同日而语。
中国15-64岁人口在总人口中占比，2010年人口普查统计为74.53%，为有史以来高点，据2011-2013年抽样人口调查，15-64岁人口在总人口中占比分别为74.4%、74.1%和73.9%，劳动年龄人口在总人口中占比已出现明显触顶下滑迹象。摩根斯丹利统计结果表明，我国劳动年龄人口数量将在2017年开始减少。全面放开二孩尽管不能立即扭转上述趋势，但直接增加的居住需求和间接增加的育儿、教育等需求，都能构成拉动对房地产行业的长期利好因素。
不好的一面也有三点，分别是：
首先，政策限制依然较多。从政策层面看，尽管已经出台了包括税收、首付、利率折扣、放松限购等方面的宽松政策，但2010年以来推出的一些仅适用于当时的调控政策仍未取消，这些政策对市场运行仍有阻抑作用。以利率政策为例，即使三次降低利率，目前的基准利率水平也仅略低于2001年和2009年时低水平。在经过1980年以来35年高速增长之后，1年期贷款基准利率仍在5%以上。而日本经过1955-1985年30年高速增长之后，1986年时基准利率已降至3%水平。
从实际利率即名义利率减去价格指数看，2015年3月PPI降至-4.6%，因此即使以基准贷款利率5.1%计算，实际利率也高达9.7%，为近五年来高水平。
其次，部分地区去库存压力较大。从2014年年初至今，商品房施工面积增速已连续18个月高于销售面积增速，部分地区库存持续增长已对房企经营构成较大压力。某房地产研究院监测，2014年35个城市新建商品住宅库存同比增长15.4%，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为12.6、13.7和21.2个月。2014年末，中指研究院曾估计一线、二线和三四线城市土地出清周期分别为1年半、3.3年和5年，三四线城市中江阴、滁州、焦作、东营、九江、徐州等供应过剩风险尤其突出。
即使是在部分条件较好的二线城市，也有部分地区陷入严重的供给过剩，如沈阳占地120公顷的全运村地块，因销售不畅，多数房地产项目已处于停工状态，不少知名房地产企业也深陷其中难以自拔。
再次，虽然居民对房价的接受程度呈现积极变化，但实际购房意愿仍然较低。2015年季度，人民银行城镇储户问卷调查显示，未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为13.8%，较上季下降0.7个百分点，这是2011年以来第三个购房意愿低潮期。
居民购房意愿低，主要不是认为房价过高的人群占比提高，而是对未来房价发展的预期判断比较悲观，2015年一季度预期房价上涨比例为15.6%，较上季度降低1.7个百分点，为人民银行开展城镇储户调查以来低水平。未来三四线城市和东北这样的人口大量减少或流出地区房价预期尤其悲观。
综合影响房地产市场多方因素考量，预计在政策逐步宽松、市场自由度逐步恢复背景下，房地产行业或将在2015年年中或下半年调整至谷底，一二线城市于2015年、三四线城市于2018年走出低谷，实现供求大体平衡，并进入下一轮复苏周期。
值得注意的几个问题
首先，梳理并查验近年来房地产调控各项政策的实际效果及合理性。近年来推出的房地产调控政策大致包括信贷、税收、价格、行政等四类，业界和民间对这些政策存在争议，本身是非常正常的现象。但无论是政策制定者还是专业的行业分析机构，都没有对这些政策开展系统、实证、有民调支撑的反思式、比较式分析，这一分析缺位对行业今后的形势发展判断与政策利弊判别构成潜在障碍。
其次，规范地方政府在土地市场的推地进度。房地产调控一揽子政策中，针对购房者的政策，如征税对象和税率、信贷首付成数等，都非常明确并具有很强的可操作性；对房地产企业的政策，可操作性要差一些；对地方政府的政策，尤其是其在土地市场上的推地政策，明确而利于监管操作的规定几乎没有，这导致地方政府推地的随意性和卖地资金运行的不透明性。
房价跌幅较大城市，大多存在土地超量、超速供应问题。如果能对地方政府的推地进度给予某种合理的、明确的约束，如规定推地进度与人口数量挂钩，对于稳定市场情绪、形成合理预期都有好处。另外，地方政府卖地资金去向亟待重点监管监测，亟待公开、透明。监管目的一方面是确保资金用于实际民生，另一方面是推动“征地——用地”过程中政府与居民的良性互动。
第三，提振需求尤其是个人购房需求是当务之急。我国个人购房贷款数额仍有较大增长空间。2005-2014年，美国新房和二手房年均销售557万套，按套均170平方米计算，销售面积约9.5亿平方米。同期，我国商品房新房年均销售面积为9.3亿平方米，双方相差不大，但多年来，美国住房抵押贷款与住房证券化贷款余额在其GDP中占比，比我国个人购房贷款余额在GDP中占比要高近40个百分点。我国个人购房需求被长期抑制，主要原因有三个：一是由于整体利率水平较高、银行体系资金紧张等，房贷资金供应紧张，利率打折程度低，一刀切式贷款成数限制也使房贷获得难度增大；二是一二手房贷款条件有较大差异。
城市中心区的房屋主要是二手房，本来是逐渐的，但是实际中，房龄超过20年的，贷款高只有银行评估值的60%，超过30年的，不予贷款。而且房屋年限越长，评估值反而越低；三是对个人贷款用途限制过严，个人贷款不允许购买住房，超过30万需要第三方支付。个人贷款相关制度在设计时，风险控制远胜于客户服务。
第四，开展针对特定人群的民调摸底，及时监测各类房产购置人群支出偏好变动。2014年二、三、四季度，我国国际收支平衡表中资本和金融项目差额分别为-162、-90和-305亿美元，同期，净误差与遗漏项目差额分别为-348、-632和-665亿美元，这是自1998年以来首次连续三个季度资本外流和连续三个季度净误差与遗漏出现较大数额负值。
2015年一季度，我国境内银行结售汇逆差914亿美元，较上季度扩大97%；其中，2015年3月份结售汇逆差660亿美元，已连续8个月负增长，我国存在资本流出压力、资本流出日益加速证据日益确凿。
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